三軒茶屋二丁目地区市街地再開発（第4工区）

概要

東京都世田谷区の三軒茶屋駅前は、玉川通り（国道246号）と世田谷通りが分岐する交差点を中心とした広域生活・文化拠点である。この駅前一帯は1980年代以降、5つの工区に分けて段階的に市街地再開発が進められ、第1工区（旧アムス西武・現西友）、第2工区（キャロットタワー）、第5工区（サンタワーズ）が整備されてきた。その中で、玉川通りと世田谷通りに挟まれた三角形のエリア「三角地帯」を含む第4工区は、終戦直後に形成された商店街と木造の建物が密集したまま残る、駅前で最後の未整備区域である。（参考：三軒茶屋二丁目地区の街づくり（世田谷区）、三軒茶屋二丁目地区 地区計画・市街地再開発パンフレット（世田谷区））

この第4工区で、地区内の地権者による「三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合」が、都市の防災性を高め、拠点にふさわしい都市空間をつくることを目的に、都市再開発法に基づく市街地再開発事業の実現を検討してきた。しかし準備組合は2025年度通常総会の決議により、2025年9月29日をもって「活動縮小期間」へ移行。サンタワーズセンタービル1階の事務所を閉所し、事業は当面停滞している。本稿は、大規模な駅前再開発が長期にわたり合意形成に至らなかった過程と、その停滞が結果として街の姿に何を残したのかを整理するものである。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 お知らせ（2026年2月時点のアーカイブ））

背景・課題

三軒茶屋駅周辺は、関東大震災（1923年）を契機に都心からの転入者が急増し、商店街を中心に市街化が進んだ地域である。国道246号・世田谷通り・茶沢通りといった幹線道路沿いでは中高層ビルへの建て替えが進んだ一方、その背後の街区では都市基盤の整備が追いつかず、木造家屋が密集したまま残った。結果として、建物の老朽化と防災上の弱さ、土地の細分化による有効利用の難しさが課題として積み残されてきた。（参考：三軒茶屋二丁目地区 地区計画・市街地再開発パンフレット（世田谷区））

こうした課題を受け、区は1981年に「三軒茶屋地区市街地再開発基本構想」を策定し、駅前を5工区に分けて段階的に再編する枠組みを描いた。第1工区は地権者5名の共同建て替えとして1985年に、第5工区（サンタワーズ）は1992年に、第2工区のキャロットタワー（高層棟27階・地下5階、高さ約124m、延床面積約76,750㎡）は1996年に竣工し、地下歩行者道「三茶パティオ」や世田谷通りの拡幅など駅前の骨格が整えられた。残る第3工区と第4工区は、21世紀に入っても大きな進展がないまま推移してきた。（参考：三軒茶屋二丁目地区 地区計画・市街地再開発パンフレット（世田谷区）、「三茶Crossing」で三軒茶屋はどう変わる？（タビリス））

第4工区の三角地帯は、エコー仲見世商店街に代表される終戦直後建設の店舗が軒を連ね、レトロな雰囲気が支持されるエリアである一方、道路幅員が狭く、敷地が細かく分かれ、老朽化した木造建物が集まる。1日の乗降が約13.9万人（田園都市線内3位）に達する拠点でありながら、駅前に防災広場が確保されていないなど、防災面・回遊性の両面で改善が求められてきた。区の都市整備方針は同地区を「広域生活・文化拠点」と位置づけており、防災性の確保とオープンスペースの創出が再開発の主眼とされている。（参考：「三茶Crossing」で三軒茶屋はどう変わる？（タビリス）、三軒茶屋駅前の再開発「三茶Crossing」（アットホーム タウンライブラリー））

取り組みのプロセス

第4工区の再開発の担い手は、市街地再開発に賛同する地権者で構成される準備組合である。準備組合は、都市再開発法上の事業主体となる市街地再開発組合（本組合）の設立を最終目標に据え、その前提となる「都市計画決定」の手続きに入ることを当面の目標としていた。まとめた事業計画・施設計画の内容を地権者に示し、組合への参画を募る局面が続いていた。総会で選ばれた理事・監事による理事会が執行機関を担い、事務局が実務を支える体制が組まれていた。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 ご紹介（アーカイブ））

事務局は、かつて他の工区で事業協力を担った5社（東急不動産、首都圏不燃建築公社、丸紅都市開発、大京、東急建設）が「事業協力者」として構成し、区の指導を受けながら専門コンサルタントへの委託等を通じて事業を推進する仕組みがとられていた。デベロッパーや不燃建築公社を含む民間の実務体制が、地権者組織を継続的に支える形である。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 ご紹介（アーカイブ））

事業が想定した将来像は、2019年3月に策定された「三軒茶屋駅周辺まちづくり基本方針（三茶Crossing）」と重ねて描かれた。三角地帯を横断する都市計画道路「放射4号支線1号」を軸に、その東西へ商業施設と共同住宅を備えた高層ビル2棟を配し、三角地帯の突端付近にバリアフリーに配慮した歩行者広場を生み出す、という構想である。基本方針は駅を中心とした半径約300mを「Crossingゾーン」と定め、計画期間を約20年と見込んでいた。（参考：「三茶Crossing」で三軒茶屋はどう変わる？（タビリス）、三軒茶屋駅前の再開発「三茶Crossing」（アットホーム タウンライブラリー））

準備組合は総会や理事会の運営を継続し、新型コロナ下でも参加人数を制限して令和3年度総会を開催、2024年度通常総会でも事業報告・決算・事業計画などを可決するなど、組織としての活動を維持してきた。しかし2025年度通常総会の決議により、2025年9月29日をもって活動縮小期間へ移行することが決まった。これに伴い、これまで拠点としてきたサンタワーズセンタービル1階の事務所は閉所され、2026年1月以降は事務局機能を継続しつつ連絡先を渋谷区内へ移した。都市計画決定に至らないまま、事業は区切りを迎えた形である。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 お知らせ（アーカイブ）、三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 ご紹介（アーカイブ））

この事例の特徴

第4工区の停滞は、三軒茶屋の再開発が積み重ねてきた「住民参加型のまちづくり」という文脈の延長線上にある。キャロットタワーを含む再開発では、1988年に都市計画決定案の詳細が住民説明会で初めて示された際、ビルの高さや風害対策への説明不足、都市計画決定と施設計画の混同、縦覧に付されてから決定に至るまでの期間が短かったことなどをめぐって住民が反発した。この異議は再開発そのものへの反対というより、決定手続きの拙速さや進め方に向けられたものであり、住民は対案を持ち寄って議論を重ねたとされる。世田谷区都市計画審議会は同年、この反対を「排除すべき障害」ではなく「参加型まちづくりの契機」と位置づける付帯意見を採択した。（参考：なぜ東京・三軒茶屋は「没個性な街」を回避できたのか（Merkmal））

この経験を起点に、三軒茶屋では合意形成に時間をかけながらまちづくりを進める姿勢が定着した。結果として、高さ124mの高層棟キャロットタワーと、昭和の面影を残す商店街とが一つの駅前に併存する街並みが残り、住みたい街ランキングでも上位を保つ街となった。第4工区でも、多数に細分化された権利者や地権者の高齢化、再開発への慎重論といった木造密集市街地に固有の難しさを前に、行政も準備組合も一気呵成の全面更新には踏み込まず、長い合意形成の過程を重ねてきた。強い推進力よりも丁寧な手続きを優先してきたことこそが、この事例の性格を規定している。（参考：なぜ東京・三軒茶屋は「没個性な街」を回避できたのか（Merkmal）、三軒茶屋駅前の再開発「三茶Crossing」（アットホーム タウンライブラリー））

調査時点の成果

事業の到達点は、次のように整理できる。

• 駅前の骨格は既存工区で概成：第1・第2・第5工区の整備により、駅前の交通結節・商業・文化機能と地下歩行者ネットワークの骨格が形成された。第4工区は、この骨格を三角地帯まで広げる最後のピースと位置づけられていた。（参考：三軒茶屋二丁目地区 地区計画・市街地再開発パンフレット（世田谷区））
• 第4工区は準備段階で停滞：準備組合の設立、事業協力者による事務局体制、事業計画案・施設計画案の作成までは進んだものの、都市計画決定には至らなかった。2025年9月に活動縮小期間へ移行し、事務所も閉所して事業は当面停止した。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 お知らせ（アーカイブ））
• 街の個性は存続：全面的な再開発が実現しなかった一方で、三角地帯のレトロな路地と飲食店街は残り、老舗から若い世代の店への入れ替わりを伴いながら夜のにぎわいを保っている。防災性という課題は未解決のまま残るが、街の回遊性と個性は損なわれていない。（参考：三軒茶屋駅前の再開発「三茶Crossing」（アットホーム タウンライブラリー）、なぜ東京・三軒茶屋は「没個性な街」を回避できたのか（Merkmal））

これは単純な成功でも失敗でもない。大規模再開発が長期にわたり合意に到達できなかった現実と、その停滞のもとで守られた街並みとが併存している状態として捉えるのが実態に近い。

他地域への示唆

この事例は、駅前の木造密集市街地を大規模再開発で更新しようとする取り組みが直面する構造的な難しさと、その裏返しとしての可能性を示している。

第一に、準備組合の設立や民間事業協力者の体制整備は、事業の成立を保証しないという点である。第4工区では実務体制が整い、1981年の基本構想以来40年以上、直近でも「20年計画」の想定のもとで検討が続いたが、細分化された多数の権利者の合意という最大の壁を越えられず、都市計画決定にすら至らなかった。長期戦を前提とする駅前再開発では、体制の有無よりも権利者合意の道筋をどう描くかが成否を分ける。（参考：三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 ご紹介（アーカイブ）、「三茶Crossing」で三軒茶屋はどう変わる？（タビリス））

第二に、防災性の向上と街の魅力の保全を、全面更新以外の手法で両立させる余地がある。三軒茶屋では、同じ木造密集エリアで、再建築不可の空き家を耐震改修して宿泊施設として再生し、地域のコミュニティ事業者が運営に関わる動きや、大学の都市デザイン研究室による道路活用イベントなど、リノベーション型・個別更新型の取り組みが並行して生まれている。老朽建物を一つずつ更新し、既存の街並みを生かしながら防災性を高める漸進的なアプローチは、合意に長期を要する大規模再開発を補完・代替する選択肢となりうる。（参考：三軒茶屋の木密地域で空き家を改修し宿泊施設に（健美家））

第三に、「再開発が進まなかったこと」が街の個性を残した側面を、他地域は反面教師でなく論点として受け止められる。防災性の確保という「手段」と、拠点としての魅力という「目的」はときにトレードオフとなり、拙速な全面更新は街の回遊性やにぎわいを損なうリスクを伴う。三軒茶屋は、1988年の付帯意見に始まる参加型プロセスによって紛争を抑えつつ街を育ててきた一方、その丁寧さゆえに拠点の防災課題が積み残されてもいる。合意形成に費やす時間をコストと見るか、街を壊さないための投資と見るか——その位置づけこそが、木密再開発に取り組む各地の判断を分ける。（参考：なぜ東京・三軒茶屋は「没個性な街」を回避できたのか（Merkmal））

参照元

• 三軒茶屋二丁目地区の街づくり（世田谷区公式）
• 三軒茶屋二丁目地区 地区計画・市街地再開発パンフレット（世田谷区）
• 三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 お知らせ（活動縮小・事務所移転の告知／アーカイブ）
• 三軒茶屋二丁目地区市街地再開発準備組合 準備組合のご紹介（事業推進体制／アーカイブ）
• 「三茶Crossing」で三軒茶屋はどう変わる？ まちづくり基本方針を読み解く（タビリス）
• 三軒茶屋駅前の再開発が進行中！「三茶Crossing」で掲げる街の将来像とは？（アットホーム タウンライブラリー）
• なぜ東京・三軒茶屋は「没個性な街」を回避できたのか？（Merkmal）
• 築68年の再建築不可の空き家を改修、宿泊施設に。三軒茶屋の木密地域に新しい動き（健美家）

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2026年7月時点の調査内容に基づいて作成