千歳烏山駅前広場南側地区市街地再開発事業

概要

千歳烏山駅前広場南側地区市街地再開発事業は、東京都世田谷区南烏山五丁目、京王線千歳烏山駅の南側約1.5ヘクタールを対象に進められている市街地再開発である。京王線の連続立体交差事業（高架化）や駅前広場・都市計画道路の整備と足並みをそろえ、駅前の低層密集市街地を高度利用へと転換する構想で、地上34階・地下2階、高さ約140メートル、延べ約8.8万平方メートル、計画容積率700％のビルを計画している。低層部に商業、高層部に住宅を配し、敷地内には性格の異なる南北2つの広場を整備する。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区再開発事業の概要と最新進捗（ina-media）、高さ140m、26年度に都計決定／千歳烏山駅前広場準備組合（建設通信新聞））

事業を担うのは地権者らでつくる千歳烏山駅前広場南側地区市街地再開発準備組合で、2015年の勉強会から数えて約10年をかけて検討を積み上げてきた。2025年4月に準備組合が都市計画（準備組合提案）を区へ提出し、同年6月に世田谷区が都市計画案を公表。2026年度の都市計画決定、2034年度の建物完成を目標に手続きが進んでいる。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区における市街地再開発事業等の都市計画について（世田谷区）、千歳烏山駅前広場南側地区再開発事業の概要と最新進捗（ina-media））

背景・課題

千歳烏山駅周辺は、世田谷区の北西部で商業・生活の中心となる「主要な地域生活拠点」に位置づけられている一方、長らく駅周辺の交通環境に課題を抱えてきた。踏切がなかなか開かない「開かずの踏切」、狭い道路による慢性的な渋滞、そして駅を挟んだ南北の市街地の分断が、地域の安全性と回遊性を損なう要因となっていた。加えて、駅前には老朽化した低層の建物が密集し、木造住宅密集市街地としての防災上の懸念も抱えていた。（参考：千歳烏山駅で計画中の再開発とは？（アットホーム タウンライブラリー）、千歳烏山駅周辺の街づくりについて（世田谷区））

こうした課題の解消に向けた基盤となったのが、2013年開始の京王線（笹塚駅〜仙川駅間）の連続立体交差事業である。この事業により、千歳烏山駅は現在の2面2線の地上駅から2面4線の高架駅へ切り替わる計画で、踏切の解消により人と車の流れの円滑化が図られる。あわせて駅前広場（交通広場）にバスやタクシーの乗り場を集約して交通結節機能を強化し、都市計画道路（補助216号線など）の整備によって分断されていた南北市街地の接続も進められる。この連続立体交差事業と一連の基盤整備が、駅前市街地そのものを更新する再開発を後押しする契機となった。（参考：千歳烏山駅で計画中の再開発とは？（アットホーム タウンライブラリー）、千歳烏山。駅の高架化や駅前広場の整備を進めるなか（健美家））

まちづくりの枠組みも段階的に整えられてきた。街づくり協議会が2011年に取りまとめた地区街づくり計画の原案を土台として、区は2014年5月に「千歳烏山駅周辺地区街づくり構想」を策定し、駅前を含む約13.6ヘクタールを商業地区として位置づけた。さらに2021年6月には建物の高さなどのルールを定める「千歳烏山駅周辺地区地区計画」を策定し、再開発を受け止める都市計画上の下地が整えられた。（参考：千歳烏山駅周辺の街づくりについて（世田谷区））

取り組みのプロセス

南側地区の再開発は、地権者の自発的な検討から始まった段階的なプロセスをたどっている。2015年、南側地区の地権者有志が任意の検討組織「まちづくり勉強会」を発足させ、連続立体交差事業や駅前整備の進展を見据えて地区の将来像を議論し始めた。2020年にはこの検討体制を「まちづくり準備会」として整え直し、再開発という手法を軸にしたまちづくりの方向性を取りまとめた。そして2022年12月には検討の受け皿をさらに発展させ、市街地再開発準備組合として正式に活動を開始した。合意形成の器を勉強会→準備会→準備組合と段階的に組み替えながら、約10年をかけて検討を深めてきた点がこの取り組みの土台となっている。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区のまちづくり活動について（世田谷区））

事業の具体化にあたっては、準備組合を主体に、三井不動産レジデンシャルと三井不動産が事業協力者、タカハ都市科学研究所がコンサルタントとして加わる体制がとられた。計画されているのは、地下2階から地上3階に駐車場・機械室、地下1階から地上3階に商業施設、4階から34階に住宅を配する超高層の複合ビルである。低層部の商業と高層部の住宅を積層させることで、敷地の高度利用と駅前のにぎわい機能を両立させる構成としている。（参考：高さ140m、26年度に都計決定／千歳烏山駅前広場準備組合（建設通信新聞）、千歳烏山駅前広場南側地区再開発事業の概要と最新進捗（ina-media））

都市計画の手続きは2025年に本格化した。同年1月に地域向けの報告会を開いたのち、4月に準備組合が都市計画（準備組合提案）を区へ提出。5月には準備組合の事務所を兼ねたまちづくり拠点「ちとからプラザ」を南烏山五丁目に開設し、「まちびらきイベント」を通じて計画内容を地域へ公開した。6月14日、区は同計画に関する都市計画案の内容を明らかにするとともに説明会を開き、7月から8月にかけてオープンハウス形式の展示、9月に素案説明会、翌2026年1月には原案説明会が開かれ、都市計画案の縦覧（1月22日〜2月5日）と意見受付（1月22日〜2月12日）が行われた。区はこうした手続きを経て、2026年度の都市計画決定、2034年度の建物完成を目指している。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区における市街地再開発事業等の都市計画について（世田谷区）、千歳烏山駅前広場南側地区のまちづくり活動について（世田谷区））

再開発準備組合の動きと並行して、駅周辺では地域主体のまちづくり活動も重ねられてきた。区と地域が情報を共有し意見を交わす「ちとからまちづくりフォーラム」や、商店街連合会による「ちとから・まちづくりデザイン」の検討に加え、高校生が主体となる「ちとからまちづくりLab.」など、世代や立場を越えた参加の場が設けられている。再開発という大きな事業を、駅前の商業・生活の担い手を巻き込みながら進めようとする土壌がある。（参考：千歳烏山駅周辺の街づくりについて（世田谷区））

この事例の特徴

第一の特徴は、単体のビル建設ではなく、複数の都市基盤事業と連動した「面」の更新として設計されている点である。京王線の連続立体交差事業（高架化）、バス・タクシーを集約する駅前の交通広場、南北市街地をつなぐ都市計画道路の整備、そして本再開発が、同じ駅周辺で時間軸をそろえて進む。踏切解消と交通結節機能の強化を土台に、駅に面した密集市街地を建て替えるという、駅前まちづくりの一連のパッケージとして組み立てられている。（参考：千歳烏山。駅の高架化や駅前広場の整備を進めるなか（健美家））

第二に、性格の異なる南北2つの広場を計画し、平常時と災害時の両方に機能を持たせている点である。北側の広場は低層部の商業と一体となり、オープンカフェやマルシェなどのイベントを開けるにぎわいの空間として位置づけられる。一方、南側の広場は歩行者が休憩できる憩いの場でありながら、災害時には一時避難や救護に活用できる防災空間として機能させる。木造住宅密集市街地という地域課題を踏まえ、公共空間そのものに防災の役割を組み込んでいる。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区再開発事業の概要と最新進捗（ina-media））

第三に、高さ約140メートルの高層ビルと既存の商店街との調和に配慮した設計思想がうかがえる。低層部（地上3階まで）の商業部分は高さを約20メートル程度に抑えて既存の街並みとの連続性を確保し、高層部はセットバックさせることで周辺市街地への圧迫感の軽減を図るとされる。駅前の大規模再開発において、スケールの大きな建物と既存の商業集積をどう両立させるかという普遍的な論点に対する一つの回答となっている。（参考：千歳烏山。駅の高架化や駅前広場の整備を進めるなか（健美家））

第四に、都市計画決定を待たずに、まちづくり拠点「ちとからプラザ」という常設の対話の場を先行して開設したことである。準備組合の事務所を兼ねる拠点をまちなかに構え、まちびらきイベントやオープンハウスを重ねることで、計画のプロセスを地域から見える形にしようとしている。合意形成を書類や説明会だけに閉じず、物理的な「顔の見える窓口」を通じて進めようとする姿勢が特徴的である。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区のまちづくり活動について（世田谷区））

調査時点の成果

本事業は2026年7月時点で都市計画決定前の段階にあり、建物は未着工である。したがって、まちのにぎわいや防災性の向上といった最終的な効果は今後の検証を待つ必要がある。現時点で確認できるのは、主に合意形成と計画具体化の進捗である。

到達点として、2015年の地権者勉強会から出発した検討が、2022年12月の準備組合設立を経て、2025年4月の都市計画提案・6月の都市計画案公表へと結実した。この過程で、地上34階・高さ約140メートル・南北2つの広場という具体的な計画像が固まり、2026年度の都市計画決定、2034年度の完成という時間軸が示された。地権者主体の任意の勉強会が、約10年をかけて都市計画手続きに乗る段階まで到達したこと自体が、密集市街地の再編としては一つの成果といえる。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区における市街地再開発事業等の都市計画について（世田谷区）、高さ140m、26年度に都計決定／千歳烏山駅前広場準備組合（建設通信新聞））

また、2025年5月のちとからプラザ開設により、計画を地域へ開く常設の拠点が生まれた。都市計画案の公表後は、説明会・オープンハウス・縦覧・意見受付といった公開手続きが順次進められており、意思決定に至る過程が地域に対して開かれた形で運用されている。一方で、高さ約140メートルという規模の建物が住宅地に近い駅前に立つことへの受け止めは一様ではなく、これらの公開手続きは、そうした論点を含めて地域の合意を丁寧に確認していく場としての性格を持つ。（参考：千歳烏山駅前広場南側地区のまちづくり活動について（世田谷区））

他地域への示唆

第一に、連続立体交差事業を契機とした駅前再開発を「連動」させる進め方は、鉄道高架化を控えた各地の駅前まちづくりにとって参考になる。高架化・交通広場・都市計画道路・市街地再開発を個別事業として切り離さず、踏切解消による交通改善を再開発の受け皿づくりへとつなげる組み立ては、事業の相乗効果を生みやすい。自地域で高架化や駅前整備が予定されている場合、それを密集市街地の更新機会としてどう束ねるかという発想は応用可能である。

第二に、合意形成の「器」を段階的に組み替えるアプローチが挙げられる。勉強会（2015年）→準備会（2020年）→準備組合（2022年）と、検討の熟度に応じて主体の枠組みを更新していく進め方は、いきなり組合設立を目指すのではなく、地権者の関与を無理なく引き上げる現実的な道筋を示す。特定のカリスマ的な個人にではなく、段階的な組織化のプロセスに軸足を置いている点で、他地域でも再現しやすい。

第三に、都市計画決定を待たずにまちなかへ常設拠点を設ける手法は、透明性の高い合意形成を目指す地域にとって示唆的である。「ちとからプラザ」のような物理的な窓口は、説明会という単発の機会だけでは届きにくい層にも計画への接点を提供し、賛否を含めた対話を継続的に受け止める場となり得る。大規模再開発が「決まってから知らされる」ものになりがちな構図に対し、プロセスの可視化という一つの実践例を提供している。

第四に、公共空間に平常時と災害時の二重の機能を持たせる広場設計は、木造密集市街地を抱える多くの都市に応用できる。にぎわいの広場と防災の広場を役割分担させることで、日常的な利用価値を確保しながら防災性の向上も同時に実現する考え方は、限られた駅前空間を有効に使う上で参考になる。ただし、いずれの示唆も本事業が計画段階にあることを踏まえ、実際の効果は完成後の検証を通じて評価される必要がある。

参照元

• 千歳烏山駅前広場南側地区における市街地再開発事業等の都市計画について（世田谷区公式ホームページ）
• 千歳烏山駅前広場南側地区のまちづくり活動について（世田谷区公式ホームページ）
• 千歳烏山駅周辺の街づくりについて（世田谷区公式ホームページ）
• 【高さ140m、26年度に都計決定】34年度の完成目指す／千歳烏山駅前広場準備組合（建設通信新聞Digital）
• 千歳烏山駅前広場南側地区再開発（東京都世田谷区）／東京・世田谷区が都市計画案公表（日刊建設工業新聞）
• 千歳烏山駅前広場南側地区再開発事業の概要と最新進捗（ina-media）
• 千歳烏山駅で計画中の再開発とは？駅周辺はどう変わるのか街づくり構想を解説！（アットホーム タウンライブラリー）
• 千歳烏山。駅の高架化や駅前広場の整備を進めるなか、高さ140mのタワマン建設も（健美家）

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2026年07月時点の調査内容に基づいて作成