世田谷区 不燃化特区制度（区役所周辺・北沢三四丁目・太子堂若林・北沢五丁目大原一丁目）

概要

不燃化特区制度は、東京都が2012年に打ち出した「木密地域不燃化10年プロジェクト」に基づき、木造住宅密集地域（木密地域）のうち特に重点的な改善が必要な地区を都が指定し、都と区が連携して従来より踏み込んだ支援を集中投下する仕組みである。世田谷区では、東京都の防災都市づくり推進計画で「重点整備地域」とされた区内5地区（太子堂・三宿、区役所周辺、北沢三・四丁目、太子堂・若林、北沢五丁目・大原一丁目）でこの制度を活用してきた。（参考：東京都都市整備局 不燃化特区制度、世田谷区の現況資料）

支援の柱は、老朽木造建築物の除却費や建替えに伴う設計・監理費の助成、除却後の土地や建替え後の建物にかかる固定資産税・都市計画税の減免、そして建築士・税理士・弁護士などの専門家派遣である。これらを一体で提供し、地区の「燃えにくさ」を示す指標である不燃領域率を70％まで引き上げることを共通の到達目標に据えている。この水準は、地震火災が広がっても市街地の大部分が焼け残るとされる目安である。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内）

この目標設計の特徴は、達成した地区から順に助成を終える「卒業型」である点にある。区内で最も早く目標に到達した太子堂・三宿地区は2017年度末に不燃領域率70％を達成して令和7年度（2025年度）に特区を終了し、区役所周辺地区も令和7年度末に70.2％へ到達して令和8年度で助成を終える。一方、未達の北沢三・四丁目、太子堂・若林、北沢五丁目・大原一丁目の3地区は、取組期間を延長して最長で令和12年度（2030年度）まで支援を続け、令和8年4月から新規申請の受付を再開した。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内、世田谷総合支所 不燃化特区の助成制度）

背景・課題

制度の出発点にあるのは首都直下地震への切迫した危機感である。首都直下地震は今後30年でおよそ7割の確率で発生すると想定されており（平成24年度東京都防災会議）、その被害想定は建物倒壊が約12万棟、火災による焼失が約20万棟、死傷者は約16万人にのぼる。被害の大部分を占めるのが地震火災であり、その温床となるのがJR山手線外周部を中心に広範に分布する木密地域である。（参考：東京都 不燃化特区制度パンフレット、木密地域概要・取組みの歴史）

世田谷区は人口約91.6万人・約48.9万世帯といずれも特別区で最多を抱え、面積も特別区で2番目に広い。戦後の急速な市街化のなかで道路が狭いまま木造住宅が密集した一帯が残り、火災が起きれば消防車両の進入が難しく延焼が止めにくい。区民の日常の困りごと調査でも「道路が狭くて危険」「住宅が密集しすぎている」が上位を占め、後者の割合は近年むしろ高まっている。密集市街地の改善は、区にとって長年の防災課題であり続けてきた。（参考：世田谷区の現況資料）

もっとも、木密地域の不燃化は従来からの密集事業でも進められてきたが、権利関係の調整や住民合意に時間を要し、改善のスピードが被害想定の切迫度に追いついていなかった。区役所周辺地区は区役所北部・豪徳寺駅周辺・世田谷若林の3つの密集事業地区にまたがり、豪徳寺駅周辺では不燃領域率が60.5％（令和元年）にとどまるなど、地区内でも進捗にばらつきがあった。従来の枠組みを超えて「期間と地域を限定し、集中的に不燃化を後押しする」踏み込んだ制度が求められたことが、不燃化特区導入の背景である。（参考：区役所周辺地区 整備プログラム、東京都 不燃化特区制度パンフレット）

取り組みのプロセス

東京都は2012年（平成24年）に「木密地域不燃化10年プロジェクト」の実施方針を定め、当初は令和2年度（2020年度）までに整備地域の不燃領域率70％達成を目標に掲げた。都は同年8月に先行実施12地区を選び、2016年までに都内52地区・約3,350haを不燃化特区に指定していった。世田谷区の5地区は、太子堂・三宿・区役所周辺・北沢三・四丁目が平成26年（2014年）度、太子堂・若林と北沢五丁目・大原一丁目が平成27年（2015年）4月の指定で、いずれも先行実施12地区には含まれない後発の追加指定にあたる。このうち太子堂・三宿地区（約80.7ha）は、後発の追加指定でありながら5地区の中で最も早く2017年度末に不燃領域率70％へ到達し（令和元年度末で73.9％）、目標達成では先行する地区となった。（参考：東京都都市整備局 不燃化特区制度、太子堂・三宿地区 整備プログラム、世田谷区 不燃化特区制度のご案内）

地区の設定は、延焼を食い止める「延焼遮断帯」となる特定整備路線（都市計画道路）の整備と連動している。区役所周辺地区（約145ha）は、平成25年に補助52号線が特定整備路線に選ばれたのを機に、沿道の3つの密集事業地区を束ねて不燃化特区として一体で進める形をとった。一方、太子堂・三宿地区、北沢三・四丁目地区（約33.6ha）、北沢五丁目・大原一丁目地区（約44.2ha）は、いずれも補助26号線の沿道・周辺に位置する。幹線道路による「線」の遮断帯と、地区全体の「面」の不燃化を組み合わせて防災性を高める設計であり、太子堂・三宿地区の東部を通る補助26号線（池尻・三宿の約440mの区間）は令和4年10月に交通開放され、延焼遮断帯が形づくられた。（参考：区役所周辺地区 整備プログラム、北沢三・四丁目地区 整備プログラム、北沢五丁目・大原一丁目地区 整備プログラム、東京都 補助第26号線（三宿）交通開放）

住民に対して区が用意した支援メニューは、大きく4つに整理できる。第一に老朽建築物の建替え助成（除却費と建築設計・監理費が対象）、第二に建替えを伴わない除却助成（解体工事費が対象）、第三に除却後の土地や建替え後の建物にかかる固定資産税・都市計画税の減免、第四に建築士・税理士・弁護士・ファイナンシャルプランナーらによる専門家派遣や建替え相談会である。費用負担と税負担、そして専門知識という3方向から老朽木造の建替え・除却の障壁を下げる組み立てになっている。これに加えて、まちづくりコンサルタントの派遣や、接道条件の悪い無接道敷地の共同化・敷地整序を導くコーディネーターの派遣も用意され、権利関係が複雑で単独では建替えが進みにくい敷地にも手を伸ばしている。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内、世田谷総合支所 不燃化特区の助成制度、北沢三・四丁目地区 整備プログラム）

面的な不燃化と並行して、各地区では地区計画や地区街づくり計画によるルールづくりも進められた。北沢三・四丁目地区では平成29年に一番街本通りの沿道へ街並み誘導型地区計画を導入し、北沢五丁目・大原一丁目地区では道路・公園の整備に加えて、敷地が過度に細分化されるのを防ぐ最低敷地面積の基準や、倒壊の危険があるブロック塀の使用を制限するルールを設けている。助成という誘導策と、地区計画という土地利用のルールを組み合わせて、災害に強い市街地を段階的に形づくっている。（参考：北沢三・四丁目地区、北沢五丁目・大原一丁目地区）

なお、10年プロジェクトは令和2年度で当初期間を終えたが、目標が道半ばだったことから取組期間は5年延長され、不燃化特区の助成は令和7年度まで継続された。世田谷区ではさらに未達地区について令和12年度までの延長を決めており、長期戦を前提とした制度運用が続いている。（参考：東京都 不燃化特区制度パンフレット、世田谷区 不燃化特区制度のご案内）

この事例の特徴

第一の特徴は、到達目標を補助金の消化量や整備件数ではなく「不燃領域率70％」という性能指標に置いた点である。70%は、火災が起きても市街地の大部分が焼け残るとされる目安の水準であり、この一本の物差しで地区の進捗を測り続ける。件数目標では測りにくい「まちがどれだけ燃えにくくなったか」を可視化し、支援を続けるか終えるかの判断基準として機能させている。（参考：木密地域概要・取組みの歴史、世田谷区の現況資料）

第二に、その性能目標を出口基準に転用した「卒業型」の設計である。太子堂・三宿地区は目標達成後に特区を終了し、区役所周辺地区も70.2％到達を受けて助成を終える一方、未達地区には期間を延長して支援を残す。全地区に一律の期限を課すのではなく、達成した地区から支援を引き上げ、行政資源を進捗の遅い地区へ振り向ける仕組みになっている。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内）

第三に、老朽木造を「動かす」ための経済インセンティブの二段構えである。除却・建替えの一時費用を助成するだけでなく、除却後の土地や建替え後の建物にかかる固定資産税・都市計画税を減免する。老朽家屋を持ち続けるより除却・建替えに踏み切るほうが保有コスト面でも合理的になるよう設計され、初期費用と継続的な保有税の双方から意思決定を後押しする。（参考：世田谷総合支所 不燃化特区の助成制度）

調査時点の成果

地区全体では着実な改善が確認できる。世田谷区の資料によれば、対象5地区はいずれも右肩上がりで推移しており、この10年で5地区平均は56.1%（2011年度）から67.5%（2021年度）へと11ポイント以上伸びている。大規模な延焼をほぼ防げるとされる水準まであと一歩のところまで、地域全体の防災性が底上げされてきたことになる。（参考：世田谷区の現況資料）

目標到達も個別に生まれている。最も早く目標に到達した太子堂・三宿地区は2017年度（平成29年度）末に70％を達成し、令和7年度をもって不燃化特区を終了した。区役所周辺地区も、平成23年度の57.4％から令和3年度末68.1％、令和7年度末推計70.2％へと着実に伸ばして70％の閾値を越え、令和8年度で各種助成を終える。区役所周辺地区は建替え助成の受付を終え、除却助成も令和8年10月末で締め切る段取りで、達成地区の「出口」が具体的に進んでいる。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内、世田谷総合支所 不燃化特区の助成制度）

一方で、10年プロジェクトと5年の延長を経てもなお、区内すべての地区が70％に届いたわけではない。令和7年度末の推計でも、太子堂・若林地区は69.1％と目標の一歩手前にとどまり、北沢三・四丁目地区は61.2％、北沢五丁目・大原一丁目地区は62.4％と、平成23年度のそれぞれ46.2％・48.2％からの改善は着実ながら70％には距離がある。この3地区は令和8年度以降も助成を継続し、最長で令和12年度まで取り組む。とりわけ北沢の2地区は、道路に接していない敷地が多く残り、助成金を用意しても所有者が建替えに踏み切れないまま老朽家屋が残存している点が、進捗の重荷になっていると整備プログラムは分析している。都全体で見ても、10年プロジェクトの期間を通じて木密地域の面積は大きく縮小したとされ、集中的な取り組みが危険地域の減少を後押ししたことがうかがえるが、最後の到達には地区ごとの粘り強い個別対応が要ることを、世田谷の各地区の歩みは示している。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内、北沢五丁目・大原一丁目地区 整備プログラム、木密地域概要・取組みの歴史）

他地域への示唆

第一に、成果連動で支援を終える「卒業型」の制度設計は、限られた行政資源を配分する上で参考になる。達成基準を性能指標（不燃領域率70％）で定量化しておけば、達成した地区の助成を透明性をもって終了し、遅れている地区へ資源を集中できる。目標を件数や予算消化で置くと「使い切ること」が自己目的化しやすいが、まちの状態そのものを基準にすれば、支援の継続・終了の判断が地域の実態と結びつく。（参考：世田谷区 不燃化特区制度のご案内）

第二に、一時費用の助成に保有税の減免を組み合わせる二段構えは、所有者が動きにくい老朽ストックの更新を促す設計として応用余地がある。空き家・老朽家屋対策では初期費用の補助に注目が集まりがちだが、「持ち続けるコスト」に働きかける税制面のインセンティブを併走させることで、更新のインセンティブをより強くできる。防災に限らず、密集市街地の更新や空き家の除却を進めたい地域にとって示唆的である。（参考：世田谷総合支所 不燃化特区の助成制度）

第三に、この事例はスピードの限界についても率直な教訓を残している。10年に5年を足してもすべての地区が目標に届かず、無接道敷地のような個別の敷地・権利事情が「最後のひと押し」を阻む。加えて、「面」の不燃化が先に70％へ届いても、それを縁取る「線」の延焼遮断帯は後追いになりやすい。区役所周辺地区は面的な不燃領域率が70％を越えた一方、沿道の補助52号線はなお用地取得を進める事業中の段階にあり、太子堂・三宿地区の補助26号線が令和4年に交通開放されたのとは対照的に、線と面の完成時期にはずれが生じている。裏を返せば、密集市街地の不燃化は短期の集中投資だけでは完結せず、達成地区の卒業で捻出した資源を残る地区に回しながら、線的整備の進度も見据えて長期で取り組む前提が現実的だということである。世田谷の取り組みは特定の担い手の力量に依存した属人的な手法ではなく、助成・税制・専門家派遣を束ねた制度パッケージであり、都内52地区で横展開されてきた事実そのものが再現性の高さを示している。同種の課題を抱える他地域が、時間軸を長く見据えた制度設計を組む際の実装モデルになり得る。（参考：東京都都市整備局 不燃化特区制度、太子堂・若林地区 整備プログラム、世田谷区 補助52号線沿道若林・梅丘・豪徳寺・宮坂地区の街づくり）

参照元

• 世田谷区 建物の不燃化に向けた助成制度のご案内【不燃化特区制度】
• 世田谷区 不燃化特区の助成制度をご利用ください（世田谷総合支所）
• 世田谷区 北沢三・四丁目地区
• 世田谷区 北沢五丁目・大原一丁目地区
• 世田谷区 補助26号線沿道（池尻・三宿）地域
• 世田谷区 補助52号線沿道若林・梅丘・豪徳寺・宮坂地区の街づくり
• 世田谷区の現況資料（資料10・安全安心 p.22）
• 東京都都市整備局 不燃化特区の取組（各区の取組）
• 東京都 不燃化特区制度パンフレット
• 東京都 補助第26号線（三宿）交通開放（令和4年10月）
• 不燃化推進特定整備地区 整備プログラム【世田谷区】太子堂・三宿地区
• 不燃化推進特定整備地区 整備プログラム【世田谷区】区役所周辺地区
• 不燃化推進特定整備地区 整備プログラム【世田谷区】北沢三・四丁目地区
• 不燃化推進特定整備地区 整備プログラム【世田谷区】太子堂・若林地区
• 不燃化推進特定整備地区 整備プログラム【世田谷区】北沢五丁目・大原一丁目地区
• 木密地域概要・取組みの歴史（mokumitsu.jp）

2026年07月時点の調査内容に基づいて作成