世田谷区居住支援協議会（住宅確保要配慮者の居住支援）

概要

世田谷区居住支援協議会は、高齢者・障害者・子育て（ひとり親）世帯・外国人・LGBTQなど、民間賃貸住宅への入居に際して不利を受けやすい「住宅確保要配慮者」の住まい確保を支える枠組みである。2017年3月21日に、住宅セーフティネット法にもとづく協議会として設立された。区の住宅部局・福祉部局に加え、不動産業界の団体、居住支援に取り組む法人、福祉分野の社会福祉法人やNPO法人など多様な主体が参画し、関係者間で情報共有や協議を重ねながら支援事業を運営している。（参考：世田谷区居住支援協議会について）

事務局は、区の居住支援課と、公益財団法人世田谷トラストまちづくりが運営する「住まいサポートセンター」が共同で担う。特徴は、入居前の物件探しだけでなく、入居中の見守り、退去後（死亡時）の原状回復までを一連のサービスとしてつなぎ、住宅を貸す側（家主・不動産事業者）の不安まで含めて解消しようとする「切れ目のない支援」の設計にある。（参考：住まいサポートセンター（世田谷トラストまちづくり））

背景・課題

世田谷区の高齢者割合は2020年時点で20.4%であり、2042年には24.2%まで上昇すると見込まれている。全国平均より低いものの高齢化は着実に進行しており、なかでも高齢者のみで暮らす世帯が増加傾向にある。単身高齢者や高齢者のみ世帯は、健康や収入の面から民間賃貸市場で敬遠されやすく、住み替えの選択肢が狭まりやすい。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月））

住宅確保要配慮者が民間賃貸に入りにくい背景には、需要側の事情だけでなく供給側（家主）の不安がある。連帯保証人を確保できない、家賃滞納が生じるのではないか、居室内で亡くなった場合の原状回復や残置物処理をどうするか——こうした懸念が、貸す側の入居受け入れをためらわせる要因となる。区内は民間賃貸ストックが厚く、この供給側の不安を取り除けるかどうかが、要配慮者の住まい確保を左右する構造的な課題であった。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月）、世田谷区居住支援協議会について）

世田谷区の対応は協議会設立から始まったわけではない。区は2007年に「住まいサポートセンター」を設置し、住宅の確保が難しい人への相談・情報提供を先行して行ってきた。2017年の協議会設立は、この既存の相談基盤の上に、不動産団体・福祉・民間事業者を束ねる協議の場を接続する形で行われた。（参考：住まいサポートセンター（世田谷トラストまちづくり））

取り組みのプロセス

支援は「入居前」「入居中」「退去後」の各段階に対応するメニュー群として組み立てられている。

入居前の支援

の中核は「お部屋探しサポート」である。区と提携する地元の不動産店団体が窓口となり、区内の民間賃貸住宅の空き室情報を紹介する制度で、利用できるのは60歳以上の単身・高齢者のみ世帯、障害者のいる世帯、18歳未満の子どもがいるひとり親世帯、LGBTQの人、在留カード等を持つ外国人世帯などである。相談は毎週木曜日のほか、北沢・玉川・砧・烏山の各総合支所でも定期的に行われ、オンライン相談にも対応する。1回あたり約1時間をかけて物件探しから内覧手配までを支える。（参考：お部屋探しサポート（世田谷区）、SUUMOジャーナル（2023年5月））

保証人の不在を補うのが「保証会社紹介制度」である。区内に2年以上住む高齢者のみ世帯・障害者世帯・ひとり親世帯を対象に、区と協定を結んだ保証会社（フォーシーズ、宅建ブレインズ）の利用を仲介し、家賃滞納時には保証会社が一時的に立て替える。初回契約時に限り、入居者が負担した保証料の一部を区が助成する。あわせて、一級建築士やマンション管理士などが応じる住宅相談（30分無料）も用意され、契約・維持管理面の疑問に対応している。（参考：保証会社紹介制度（世田谷区）、住まいサポートセンター（世田谷トラストまちづくり））

入居中・退去後の支援

では、見守りと補償をセットにしたサービスの導入を後押しする。区は見守り事業者（ホームネット）と包括連携協定を結び、「見まもっTELプラス」や「HNハローライト」といったサービスの初回登録料を、要件を満たす利用者について全額補助する。「見まもっTELプラス」は週2回の電話音声ガイダンスで安否を確認し、「HNハローライト」は室内照明の点灯状況で異常を検知する。いずれも、利用者が居室内で亡くなった場合に生じる原状回復や残置物処理の費用について最大50万円を上限に補える内容を含み、家主側が最も懸念する退去後リスクをサービスとして吸収する設計になっている。対象となるのは、区内の民間賃貸住宅へ単身で移り住む60歳以上の高齢者、または障害のある人である。（参考：住まい見守り・補償サービス初回登録料補助制度（世田谷区））

さらに区は、国の住宅セーフティネット制度を活用し、一定の条件を満たす住宅を「居住支援住宅」として認証してオーナーに補助を行うなど、供給側にも働きかけている。こうしたメニューは、家主・不動産事業者向けのリーフレットや、ライフライン情報などを整理した「入居前から入居後のチェックシート」といったツールにまとめられ、現場で使える形で提供されている。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月）、世田谷区居住支援協議会について）

この事例の特徴

第一の特徴は、支援対象を「借りる側」だけに置いていない点である。要配慮者本人への物件紹介や保証にとどまらず、家主が抱く滞納・孤独死・原状回復の不安を、保証会社紹介・見守り・退去後補償という具体的なサービスで一つずつ解きほぐしている。区の担当者も、入居中・退去後のサービスを充実させ居住支援事業を積極的に紹介することで家主の不安を和らげ、要配慮者の入居拒否を減らしたいとの考えを示しており、供給側の心理的障壁の除去を明確な戦略として位置づけている。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月））

第二に、見守り（安否確認）と補償（原状回復）を一体のパッケージとして提供している点である。孤独死そのものを完全に防ぐことは難しいが、発見の遅れと退去後の金銭リスクを事前に抑えられれば、家主は受け入れやすくなる。市場が単独では引き受けにくいリスクを、行政の補助と民間サービスの組み合わせで肩代わりする構造になっている。（参考：住まい見守り・補償サービス初回登録料補助制度（世田谷区））

第三に、行政が単独で抱え込まず、実行力を民間・専門主体に委ねている点である。相談窓口の運営は世田谷トラストまちづくりが担い、物件探しの現場は地元不動産事業者が引き受ける。取材では、不動産会社ハウジングプラザの担当者が、入居を希望するすべての人の部屋探しを支援することを自社の社会的使命と位置づけていると説明している。また、生活保護受給者であっても区役所による代理納付が見込める場合は保証会社の審査をほぼ通過できるとも述べている。行政の制度と現場事業者の実務ノウハウが噛み合うことで支援が機能している。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月））

調査時点の成果

お部屋探しサポートの利用実績として、2021年度には261名がこのサービスを利用したことが報じられている。区の高齢者人口の増加が続くなかで、専用の相談経路が一定の利用規模を確保している。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月））

体制面では、2023年度から、東京都が指定する居住支援法人6社（区内に拠点を持つ5法人と協定を結ぶ1法人）が協議会に参画し、NPOや民間企業を含む実行主体が広がった。行政・不動産団体に民間の居住支援法人が加わることで、相談から入居後のフォローまでを担える裾野が拡大している。（参考：SUUMOジャーナル（2023年5月））

サービス設計の面では、見守り・補償サービスの初回登録料を区が全額補助する仕組みが整い、利用者は月額利用料の負担のみで安否確認と最大50万円の退去後補償を得られる状態になっている。保証会社紹介制度・住宅相談・お部屋探しサポートとあわせ、入居前から退去後までを覆うメニューが実装済みである点が、調査時点で確認できる到達点である。なお、成約件数や見守りサービスの登録者数など、支援の最終的な効果を測る定量データは公開資料では確認できず、体制と利用の広がりから成果を評価する段階にある。（参考：住まい見守り・補償サービス初回登録料補助制度（世田谷区）、保証会社紹介制度（世田谷区））

他地域への示唆

最も再現性が高い教訓は、住宅確保要配慮者の居住支援を「借りる側の支援」と「貸す側の不安解消」の二正面で設計するという発想である。物件紹介や家賃補助だけでは家主の受け入れは進まない。世田谷区の事例は、保証・見守り・退去後補償という供給側リスクへの手当てをセットで用意することで、はじめて空き室と要配慮者がつながることを示している。自地域で居住支援が停滞している場合、ボトルネックが需要側ではなく供給側の不安にある可能性を点検する価値がある。

第二に、市場が引き受けにくいリスク（孤独死後の原状回復など）を、行政の初期費用補助と民間サービスの組み合わせで肩代わりする手法は、他自治体でも移植しやすい。見守り事業者との連携協定と初回登録料の補助という比較的小さな財政負担で、家主が最も恐れる退去後リスクを制度的に吸収できる点は、財政規模の異なる自治体にも応用余地がある。

第三に、ゼロから新組織を立ち上げるのではなく、既存の相談窓口（世田谷区の場合は2007年設置の住まいサポートセンター）を協議会の実行基盤として活用した進め方である。相談実務の蓄積や不動産事業者との関係を土台に協議会を接続することで、立ち上げ直後から機能する体制を確保している。既存の住宅相談・福祉相談の資源を持つ自治体は、それを居住支援協議会の中核に据える設計が現実的だといえる。一方で、成果を可視化する定量指標の整備は今後の課題であり、これは同種の取り組みを検討する地域が最初から設計に織り込むべき論点でもある。

参照元

• 世田谷区居住支援協議会について（世田谷区）
• 住まいサポートセンター（公益財団法人世田谷トラストまちづくり）
• 住まいサポートセンター・セーフティネット（世田谷トラストまちづくり）
• お部屋探しサポート（世田谷区）
• 保証会社紹介制度（世田谷区）
• 住まい見守り・補償サービス初回登録料補助制度（世田谷区）
• 世田谷区でも高齢者世帯増の波。区と地元の不動産会社が手を組み、安否確認、緊急搬送サービスなど入居後も切れ目ない支援に奔走（SUUMOジャーナル、2023年5月）

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2026年7月時点の調査内容に基づいて作成