台東区は令和7年（2025年）3月、住宅施策の基本計画である「台東区住宅マスタープラン」を新たに策定した。計画期間は令和7〜16年度（2025〜2034年度）の10年間で、平成27年3月に策定した前計画の計画期間満了を機に、令和5年度に実施した基礎調査の結果を踏まえて改定されたものである。台東区基本構想・長期総合計画や都市計画マスタープランに即しつつ、区内の分譲マンションの管理不全を予防するための「台東区マンション管理適正化推進計画」を包含する形で一体的に策定されている点が特徴である。（参考：台東区住宅マスタープラン（令和7年3月） - 台東区）

計画は「誰もが誇りや憧れを抱き、安全安心で快適に自分らしく暮らせるまち」という基本理念のもと、「良質で快適に暮らせる住宅ストックの形成」「安全安心で暮らしやすい住環境の創出」「誰もが安心して暮らせる住まいづくり」という3つの基本目標を掲げ、その下に13の施策・40の小施策を体系化している。さらに区内を上野・谷中・浅草中部・根岸入谷・北部・南部の6地域に分け、それぞれの特性に応じた住宅施策の方向性を示す「地域別住宅施策」を設けている。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

背景・課題

都心8区で最も高い高齢化率と、増え続ける単身世帯

区の人口は平成11年以降増加が続き、令和5年時点で外国人を含め208,824人に達している。ただし年齢構成をみると、都心8区（千代田・中央・港・新宿・文京・渋谷・豊島・台東）の中で老年人口比率21.7%は最も高く、逆に年少人口比率8.6%は最も低い水準にある。人口全体は令和37年に231,907人でピークアウトすると推計されており、それより一足早く生産年齢人口は令和12年の155,032人を境に減少へ向かうとみられている。世帯構成の面でも、令和2年の単身世帯率は平成22年に比べ6ポイント高い59%に達しており、高齢者単身世帯の割合も13.0%と都心8区で最も高い。（参考：台東区住宅マスタープラン基礎調査報告書 - 台東区）

8割超がマンション、これから加速する高経年化

住宅ストックをみると、平成20年から令和5年までの15年間で区内の住宅総数はおよそ1.46倍に膨らみ、いまや3階建て以上ある共同住宅が住宅ストック全体の81.9%を占めるまでになった。その中心を占める区分所有マンションはおよそ2,000棟で、令和4年時点の築年数別内訳は築40年超が413棟（10,313戸）、築50年超が69棟（2,054戸）。20年後にはこれがそれぞれ1,243棟（31,100戸）、851棟（20,104戸）まで増えると推計され、老朽化マンションの管理適正化は先送りできない課題として位置づけられている。管理組合向けアンケートでは、長期修繕計画を持たない組合が5.6%、修繕積立金が不足する見通しの組合が半数(50%)にのぼることが分かった。加えて、管理状況届出制度の対象である昭和58年以前築・6戸以上の区分所有マンション230棟のうち、耐震診断を終えたのは52棟にとどまり、耐震改修まで完了しているのはわずか14棟にすぎない。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区、台東区住宅マスタープラン基礎調査報告書 - 台東区）

空き家率は低いが、絶対数では都内有数

空き家率は平成30年時点で9.8%にとどまり、全国平均13.6%はもとより23区平均10.4%をも下回る水準だった。マンション建設が旺盛に続いてきたにもかかわらず、空き家の発生自体はむしろ抑制されてきたといえる。もっとも、令和5年時点の住宅総数147,140戸のうち空き家は15,390戸、そのうち1年以上使用されていない「活用されていない空き家」は10,110戸にのぼり、この絶対数は東京都内で5番目に多い水準にある。区内の高齢化に伴い、持ち家に住み続ける高齢者の退去や相続をきっかけに空き家が新たに発生するリスクも指摘されている。（参考：台東区住宅マスタープラン基礎調査報告書 - 台東区、台東区「住まいの終活ノート」 - 台東区）

平成27年3月の前計画から10年、社会情勢の変化への対応

台東区は平成27年3月に前身の「台東区住宅マスタープラン」を策定して以降、この計画に基づき住宅施策を進めてきた。しかしその後、国が令和3年に「住生活基本計画」を改定し、東京都も令和4年に「東京都住宅マスタープラン」を策定するなど上位・関連計画が更新されたほか、人口・住宅の増加、新型コロナウイルス感染症の経験、デジタル化の急速な進展、高経年マンションの課題の顕在化など、区を取り巻く社会経済情勢は大きく変化していた。前計画の計画期間が令和6年度で終了することも踏まえ、令和5年度に実施した基礎調査の結果を土台に、新たな10年計画として改定されたのが本計画である。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

取り組みのプロセス

学識経験者・地域団体・公募区民による意見交換会

策定にあたっては、学識経験者2名、地域団体代表7名（台東区町会連合会、台東区民生委員・児童委員協議会、台東区立小学校PTA連合会、東京都宅地建物取引業協会第三ブロック、全日本不動産協会東京都本部城東第二支部、東京都建築士事務所協会台東支部、東京都マンション管理士会城東支部）、公募区民2名、区職員2名の計13名からなる「台東区住宅マスタープラン策定に関する意見交換会」が設置された。この意見交換会を軸に、庁内では20名からなる「住宅施策検討委員会」、19名の作業部会、7名の部内検討会という重層的な検討体制が組まれ、令和6年4月から令和7年1月にかけて意見交換会が計5回、いずれも対面形式で開催された。（参考：台東区住宅マスタープラン策定における検討体制 - 台東区、台東区住宅マスタープラン策定に関する意見交換会の開催状況について - 台東区）

区民・管理組合・事業者を対象にした複層的な基礎調査

策定の土台となったのは、令和5年度に実施された「台東区住宅マスタープラン基礎調査」である。人口・世帯や住宅ストック、住環境、住宅市場の統計分析に加え、区民アンケート、区分所有マンション管理組合へのアンケート、マンションデベロッパーや不動産店へのヒアリング、区民から寄せられた意見の整理、現行プランの取組状況の検証まで、立場の異なる複数の主体を対象にした調査を組み合わせている点が特徴である。（参考：台東区住宅マスタープラン基礎調査報告書 - 台東区）

わずか4人・6件のパブリックコメントに、一件ずつ向き合う

令和6年12月17日から令和7年1月7日まで実施されたパブリックコメントに寄せられた意見は、4人から6件と決して多くはなかった（全てホームページ経由）。内容は、コワーキングスペース設置誘導施策が近隣の民間事業者を圧迫しないかという懸念、高齢者の住み替えと子育て世帯の入居を組み合わせた他都市のモデル事業の紹介、浅草橋地区の区民事務所機能の拡充要望、マンションの管理組合が町会に加入しない事例への対応要望、外国人住民への差別・ヘイトスピーチ対策の強化要望、低所得のひとり親世帯からの住宅困窮の訴え、空き家活用施策「リノベーション型まちづくり」の対象地域を北部地域以外にも広げてほしいという要望など多岐にわたった。区はこの6件それぞれについて、該当する施策番号を明示したうえで区の考え方を個別に公開しており、意見の数の多寡によらず一件ごとに応答する姿勢を示している。（参考：台東区住宅マスタープランパブリックコメント実施結果 - 台東区）

策定直後に動き出した「住まいの終活ノート」

計画の策定後、令和7年度には区の協働提案制度を活用し、「台東区住まいの終活ノート」という冊子が発行された。空き家の多くが相続した実家であるとされる中、高齢の親と子の世代が元気なうちから自宅・実家の将来について話し合う「家族会議」を後押しする内容で、計画が掲げる施策9（3）「空き家の発生抑制・適正管理の促進」の一環である「住まいの終活に関する啓発・相談」を具体化する取り組みとして、策定から間もない時期に動き出している。（参考：台東区「住まいの終活ノート」 - 台東区）

この事例の特徴

マンション管理適正化推進計画を「内包」する一体的な設計

多くの自治体では、住宅マスタープランとマンション管理適正化推進計画が別々の文書として策定されることが少なくない。これに対し台東区は、住宅ストックの8割超をマンションが占めるという地域特性を踏まえ、「台東区マンション管理適正化推進計画」を住宅マスタープランに包含する形で一体的に策定した。基本目標1の中に「マンションの管理適正化の推進」を四本柱の一つとして明確に位置付け、マンション管理組合の運営支援や修繕相談員派遣、耐震化支援などを住宅政策全体の文脈の中で展開する構造になっている。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

施策一つひとつに具体的な事業名を紐づけた体系

基本理念の下に3つの基本目標、13の施策、39の小施策という詳細な階層構造を組み、それぞれの小施策に「マンション管理・修繕相談員の派遣」「マンションよろず相談室」「空き家に関する総合相談窓口」「住まいの終活に関する啓発・相談」「高齢者地域見守りネットワークの推進」といった具体的な事業名を対応づけて示している。抽象的な方針にとどめず、既存事業と計画上の施策の対応関係を可視化した点は、住民や事業者が計画の実効性を検証しやすくする工夫といえる。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

6地域それぞれの個性に応じた住宅施策

区内を上野・谷中・浅草中部・根岸入谷・北部・南部の6地域に区分し、地域ごとに異なる住宅施策の方向性を示している。商業・住宅などの都市機能が集積する上野地域では多用途で質の高い都市機能を呼び込みつつコミュニティ強化を、木造住宅密集地域を抱える谷中地域では防災性向上を、歴史・文化資源が豊富な浅草・中部地域では街並みを生かした住環境形成を掲げるなど、区内で一様ではない住環境の課題に応じた方針を用意している。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

空き家対策の重心を「発生後」から「発生前」へ

空き家対策というと除却助成や利活用支援など「発生後」の対応が中心になりがちだが、本計画は施策9（3）「空き家の発生抑制・適正管理の促進」の中で「住まいの終活に関する啓発・相談」を掲げ、高齢の所有者が元気なうちに家族で自宅・実家の将来を話し合う機会をつくることに力点を置いている。策定後に発行された「住まいの終活ノート」は、相続トラブルになりやすいケースの類型や家族会議の進め方を具体的に示すなど、空き家が生まれる前の段階への介入を試みている。（参考：台東区「住まいの終活ノート」 - 台東区）

調査時点の成果

老朽化マンションの将来推計を数値で共有できた

基礎調査によって、区内約2,000棟の区分所有マンションのうち築40年以上が413棟、20年後には1,243棟に達するという将来推計が明らかになったことは、老朽化マンション対策の緊急性を区民・関係団体との間で共有するための具体的な根拠になった。管理状況届出制度の対象マンション230棟のうち約2割に管理不全の兆候がみられるという調査結果も、施策の優先順位付けに反映されている。（参考：台東区住宅マスタープラン基礎調査報告書 - 台東区）

少数の声にも個別の考え方を示す透明性

パブリックコメントに寄せられた意見は4人・6件にとどまったが、区はその一件一件に対し該当する施策番号を明示した考え方を公開した。意見の分量によらず応答の質を保つという運用は、計画策定プロセスの透明性を高める効果を持つ。（参考：台東区住宅マスタープランパブリックコメント実施結果 - 台東区）

策定から間もなく具体化した個別施策

計画そのものは令和7年3月に策定されたばかりで、10年間の計画期間はまだ始まったばかりの段階にある。それでも令和7年度中に「住まいの終活ノート」の発行という具体的な事業が動き出しており、計画に掲げた施策を絵に描いた餅で終わらせず、早い段階で具体的な取り組みに落とし込もうとする姿勢がうかがえる。（参考：台東区「住まいの終活ノート」 - 台東区）

計画自体の効果検証はこれから

一方で、計画期間が始まったばかりであるため、住宅ストックの改善や空き家率の変化、マンション耐震化率の向上といった計画全体のアウトカムを定量的に検証した公式な結果はまだ確認できない。意見交換会の委員13名、パブリックコメント4人という数字が示す通り、策定過程に直接関与した区民の数自体は限られており、計画の認知度や実効性は今後の運用実績を注視する必要がある。（参考：台東区住宅マスタープラン策定に関する意見交換会の開催状況について - 台東区、台東区住宅マスタープランパブリックコメント実施結果 - 台東区）

他地域への示唆

マンション比率が高い都市部自治体への統合型計画のモデル

住宅ストックにマンションが占める割合が高い都心部の自治体にとって、住宅マスタープランとマンション管理適正化推進計画を別立てで策定するのではなく一体的な計画として統合する台東区の設計は、老朽化マンション対策を住宅政策全体の優先課題として位置付けるための再現性ある手法である。特定の担当者の熱意に依存するのではなく、計画の構造そのものに組み込まれている点で、他自治体でも応用しやすい。（参考：台東区住宅マスタープラン概要版（令和7年3月） - 台東区）

空き家の「発生予防」に軸足を置く発想

除却や利活用支援など発生後の対応に重心が置かれがちな空き家対策の中で、高齢の所有者と家族の対話を促す「終活」の視点から発生を未然に防ごうとする取り組みは、今後さらに高齢化が進む多くの自治体にとって参考になる。ただし、この取り組みは住宅マスタープラン本体ではなく協働提案制度という別枠組みで実施されており、計画本体との連動をどう設計するかは今後の課題として残る。（参考：台東区「住まいの終活ノート」 - 台東区）

少数意見への向き合い方という運用面の工夫

パブリックコメントの意見が少数にとどまった場合でも、一件ごとに該当施策と区の考え方を示して公開するという運用は、意見の「量」に頼らずに計画策定プロセスの説明責任を果たす一つのモデルとなる。区民参加の母数が限られやすい行政計画のパブリックコメントにおいて、他自治体でも取り入れやすい工夫である。（参考：台東区住宅マスタープランパブリックコメント実施結果 - 台東区）

エリア別方針という手法の汎用性

区内を機械的に一律に扱うのではなく、上野・谷中・浅草中部・根岸入谷・北部・南部という6地域それぞれの土地利用・文化・防災上の特性に応じた住宅施策の方向性を示す手法は、多様な地区特性を抱えるどの自治体でも応用可能な枠組みである。台東区はすでに都市計画マスタープランでも同じ6地域区分を用いており、複数の分野別計画で共通の地域区分を使うことで、住民にとっての分かりやすさと計画間の整合性を両立させている。（参考：台東区都市計画マスタープラン - 台東区）