マリンタウンMICEエリア整備事業（沖縄県主導・与那原町/西原町広域連携）

概要

沖縄県は、与那原町と西原町にまたがる中城湾港の埋立地「マリンタウン地区」において、展示場・多目的ホールを中心とする大型MICE（会議・報奨旅行・国際会議・展示会）施設とホテル等の民間収益施設を整備する広域プロジェクトを進めている。2015年に県事業として建設が決定して以降、10年以上にわたり構想・中断・再始動を繰り返してきた事例であり、PFI（Private Finance Initiative）手法により民間資金・ノウハウを活用した施設整備・運営を目指している。 （参考：沖縄県マリンタウン国際会議・大型展示場整備運営等事業｜沖縄県公式ホームページ、与那原町マリンタウン地区公有地 土地利用基本構想）

2024年6月、県は展示場約1万㎡・多目的ホール約7,500㎡等を含む設計・建設費434億円規模の事業として正式に入札を公告したが、同年9月の締切までに応札する事業者は現れず「入札不調」に終わった。県は有識者検証委員会を設置して原因を分析し、公共施設とホテル等の民間収益施設を分離して段階的に整備する方針へ転換、2026年3月には供用開始目標を当初の2029年3月から2033年度上半期へ4年以上延期すると発表した。大規模インフラのPFI一括発注が抱えるリスクと、そこからの計画修正のプロセスを具体的に追える進行中の事例である。 （参考：マリンタウンのMICE開業、4年以上遅れ 沖縄県が方針 ホテルと分離整備へ - 沖縄タイムス+プラス、沖縄県のMICE施設整備、4年遅れの2033年に ホテルと分離 - 日本経済新聞）

背景・課題

マリンタウン地区は、中城湾港の港湾整備の一環として海面埋立により造成された新市街地で、当初は住宅・商業・マリーナ用途を中心に区画整理が進められていた。しかし2015年5月、県は東海岸地域の振興と県土の均衡ある発展の観点から、この地区の県有ホテル用地に県事業として大型MICE施設を建設する方針を決定した。西海岸に比べて観光資源や知名度で劣るとされてきた沖縄本島東海岸に、県内最大級の交流拠点を新たに生み出すという狙いである。 （参考：与那原町マリンタウン地区公有地 土地利用基本構想）

背景には、県内のMICE需要への対応力不足という課題があった。沖縄県は2000年の九州・沖縄サミット以降、国際会議や大型展示会の誘致を観光振興の新機軸と位置づけてきたが、既存施設は機能・規模の両面で国内外の大型案件に対応しきれず、機会損失が生じているとされてきた。県は2017年度に第5次沖縄県観光振興基本計画を改定し、MICE振興による「ビジネスツーリズム」を沖縄観光の新たな柱として明記している。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月））

さらに2021年3月に策定された「沖縄県東海岸サンライズベルト構想」では、マリンタウンMICEエリアの形成が東海岸地域における「もう一つの経済の背骨」を形成する核として位置づけられた。那覇空港・那覇市街地と直結する与那原バイパス・南風原バイパスの整備が進み、アクセス面での期待が高まった一方で、県・与那原町・西原町という3者の公有地・保有施設が混在する広大なエリアを、どの範囲まで同時に事業化するかという調整の難しさが当初から課題として認識されていた。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月））

取り組みのプロセス

1. まちづくり方針の策定と第1次公募（2015〜2020年）

2015年の建設決定を受け、県は2016年度に「マリンタウンMICEエリアまちづくりビジョン」、2018年度には与那原町・西原町と共同で「マリンタウンMICEエリアまちづくりデザイン」を策定し、「アジアと日本を結び世界から選ばれるビジネスリゾート」というコンセプトを掲げた。並行して2017年には大林組グループがDBO（設計・建設・運営一括）方式の事業者として選定され、2020年開業を目指して動き出した。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月）、【沖縄県与那原町・西原町の大型MICE施設】PFIを中心に検討 宿泊施設整備も視野 - 建設通信新聞Digital）

2. 一括交付金不承認による中断とコロナ禍（2017年〜2021年）

しかし資金計画の柱としていた沖縄振興特別推進交付金（一括交付金）の活用が国に認められず、事業は事実上の中断を余儀なくされた。県はその後、宿泊施設の併設を国際的なMICEブランド確立に不可欠な要素と位置づけ、事業スキームの再検討に着手したが、2020年度からの新型コロナウイルス感染拡大により経済見通しが不透明化し、基本計画の策定はさらに先送りされた。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業の今後の進め方について｜沖縄県）

3. 基本計画の策定と実施方針の公表（2022〜2023年）

2022年8月、県は新たな「マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画」を公表した。敷地面積14.5ha・延床面積約88,700㎡の大型MICE施設（展示場約1万㎡、多目的ホール約7,500㎡、会議室20〜30室、立体駐車場等）を核に、隣接するH1ゾーン（3.47ha、宿泊施設用地）を必須提案対象とし、設計・建設後に県へ所有権を移転する「BT方式」と、20年間の運営権を事業者に設定する「コンセッション方式」を組み合わせたPFI事業として実施する方針を示した。概算整備費は当時の単価で350億円とされた。2023年10月には実施方針が公表され、玉城デニー知事は2028年度の完成を目指すと表明した。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月）、大型MICE施設 28年度の完成目指す 沖縄県、PFI事業者の選定に向け10月に整備方針 - 琉球新報デジタル）

4. 世界ウチナーンチュセンターの併設決定と正式入札（2024年）

同時期、県はMICE施設に併設する形で、世界の県系人（ウチナーンチュ）との交流拠点「世界ウチナーンチュセンター（仮称）」を整備する方針を発表した。延床300〜350㎡程度、事業費約2億円を見込み、2029年の完成を目指すとされた。2024年6月、県は展示場規模を1万㎡以上とし、事業手法をDBOからPFI（BT）方式に確定させたうえで正式に入札を公告した。設計・建設費として434億円が予算計上され、物価・資材の高騰を反映して2022年時点の想定整備費から大きく上振れした。 （参考：「世界ウチナーンチュセンター」の整備を発表 MICE施設に併設・2029年完成へ - 琉球新報デジタル、沖縄の大型MICE施設、応礼なし - 琉球新報デジタル）

5. 応札ゼロの「入札不調」と検証委員会の設置（2024年9月〜2025年）

2024年9月18日の入札締切までに参加表明書を提出した事業者はなく、事業は入札不調に終わった。前回公募で事業者となっていた大林組を中心とするグループも、今回は応札を見送った。県議会9月定例会で文化観光スポーツ部長は、観光・建築・PPP等の専門家による検証委員会を設置し、年度内に2回程度の会議を開いて要因を検証すると表明した。県は建設事業者12社への聞き取り調査を実施し、うち10社が「ホテル併設要件」を入札見送りの理由に挙げたと明らかにした。ホテル以外の要因としては、MICE開催時期以外の需要の見込みにくさ、展示場とホテルを同時施工するための人手・資材確保の難しさ、資材価格・人件費高騰による採算性への懸念が挙げられている。県は2025年2月17日付で事業者選定手続きを正式に取り消した。与那原町の照屋勉町長は「率直に言って残念です。『今度こそ』という思いがあったので」とコメントしている。 （参考：【地図あり】沖縄のMICE施設、大林組JVが入札見送り ホテル事業懸念か 県、入札公告再検討も - 琉球新報デジタル、大型MICEの入札不調、沖縄県が検証委発足へ - 琉球新報デジタル、沖縄マリンタウンの大型MICEを巡る入札不調、理由はホテル併設の要件 建設など10社、需要を見込めず - 沖縄タイムス+プラス、どうなる？"沖縄"マリンタウン地区。入札不調のMICE計画。 - OKITIVE）

6. エリアマネジメント体制の並行検討（2024〜2025年）

入札不調と並行して、県は2024〜2025年度にエリアマネジメント（面的な運営体制）の構築に向けた調査検討業務を実施した。東京・竹芝地区のエリアマネジメント視察や国内先進事例のデスクトップリサーチを踏まえ、報告書では、大型MICE施設事業の再公募時期に左右されずにエリアマネジメント組織の立ち上げや公有地活用を進める案が有力とされた。MICE施設という核となる事業が停滞している間もエリア形成の取り組み自体は前に進められるよう設計し直した点が特徴である。 （参考：令和6年度沖縄県マリンタウンMICEエリア形成に向けた調査検討業務 業務報告書）

7. 基本計画の改定と分離・段階整備方針への転換（2025〜2026年）

2025年5月には基本計画改定に関する支援業務の企画提案募集が行われ、民間事業者へのサウンディング調査も継続された。2025年8月時点の調査では、事業者からは、MICE施設とホテルのみの組み合わせでは催事の有無によって来訪者数に波が生じ、日常的なにぎわいを生み出しにくいとの声が寄せられ、県はモノレール延伸やLRT、駅ビル開発なども視野に入れた、より広域的で日常利用を重視するエリア戦略への転換を検討し始めた。こうした検討を経て、玉城知事は2026年3月27日の記者会見で基本計画改定の方針を発表した。展示場・多目的ホール・会議室・駐車場・バスターミナル・ペデストリアンデッキ等の「公共施設」部分をホテル等の民間収益施設と切り離して先行公募し、宿泊施設は別途整備する。2026年度からPFI法に基づく実施方針策定等の手続きを開始し、2027年度以降の再入札、2033年度上半期の供用開始を目指すとされた。 （参考：沖縄の新たな集客スポットになるか、マリンタウンMICEエリア形成に向けた取り組みの経過は - 健美家、ＭＩＣＥ整備 ホテルと分離 - 沖縄建設新聞、マリンタウンのMICE開業、4年以上遅れ 沖縄県が方針 ホテルと分離整備へ - 沖縄タイムス+プラス）

この事例の特徴

都道府県が主体となる広域PFI事業というスキーム

一般的なPFI事例の多くは単一の市区町村や国が事業主体だが、本事例は沖縄県が主体となり、与那原町・西原町という2つの基礎自治体の行政区域・公有地にまたがるエリアを一体的に事業化しようとしている点が特徴的である。県・与那原町・西原町の3者が共同で「まちづくりデザイン」を策定するなど、広域事業を進めるための合意形成の枠組みも段階的に構築されてきた。 （参考：沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月））

核施設の遅延リスクを周辺開発から意図的に切り離す設計

多くのアンカー施設型の複合開発では、中核施設の事業化が遅れると周辺のエリア開発全体が足止めされてしまう。本事例では、県が令和6年度の調査検討業務の中で、公有地活用やエリアマネジメント組織の立ち上げをMICE施設本体の再公募スケジュールから明示的に切り離す案を有力案として整理しており、核施設の遅延がエリア全体を停止させない設計を意識的に検討している点は珍しい。 （参考：令和6年度沖縄県マリンタウンMICEエリア形成に向けた調査検討業務 業務報告書）

入札不調を公開の検証委員会で検証し、計画修正に反映するプロセス

県は入札不調という事実を隠さず、県議会で有識者検証委員会の設置を表明し、建設事業者への聞き取り調査の結果（12社中10社がホテル併設要件を理由に見送り）を対外的に明らかにした。その結果を踏まえて、公共施設とホテルの分離整備という具体的な計画修正につなげており、失敗の検証から方針転換までの経緯が一連のものとして追跡できる事例である。 （参考：大型MICEの入札不調、沖縄県が検証委発足へ - 琉球新報デジタル、沖縄マリンタウンの大型MICEを巡る入札不調、理由はホテル併設の要件 - 沖縄タイムス+プラス）

民間の実需に基づく構想転換

当初のマスタープランは、MICE施設・ホテル・商業施設を一体的に整備し、単一のビジネスリゾートとして完成させる構想だった。しかし2025年のサウンディング調査で民間事業者から寄せられた「催事の有無で賑わいにムラが出る」という指摘を受け、県はモノレール延伸や駅ビル開発なども含む、より広域的で日常利用を重視した構想へと転換を検討している。行政の当初構想を所与のものとせず、民間の実際の投資判断を踏まえて修正した過程が確認できる。 （参考：沖縄の新たな集客スポットになるか、マリンタウンMICEエリア形成に向けた取り組みの経過は - 健美家）

調査時点の成果

施設整備自体はいまだ未着工、供用開始目標は4年以上延期

調査時点（2026年8月）で、大型MICE施設は着工に至っておらず、当初2029年3月としていた供用開始目標は2033年度上半期へと変更されている。2015年の建設決定から10年以上が経過してもなお、施設整備という本来の目的そのものは実現していない。 （参考：マリンタウンのMICE開業、4年以上遅れ 沖縄県が方針 ホテルと分離整備へ - 沖縄タイムス+プラス）

併設予定だった世界ウチナーンチュセンターにも影響

MICE施設に併設する形で2029年完成を目指すとされていた世界ウチナーンチュセンターも、本体施設の遅延の影響を受ける可能性が高い。実際、2027年10月開催予定の第8回世界のウチナーンチュ大会は、沖縄セルラースタジアム・沖縄県立武道館・奥武山公園など既存施設で開催される予定となっており、当初想定されていたマリンタウンでの新拠点での開催は見込まれていない。 （参考：「世界ウチナーンチュセンター」の整備を発表 MICE施設に併設・2029年完成へ - 琉球新報デジタル、第8回世界のウチナーンチュ大会の開催日程のお知らせ｜沖縄県公式ホームページ）

入札不調の要因特定という「学習」の成果

一方で、施設そのものは完成していないものの、検証委員会と事業者への聞き取り調査を通じて、大規模PFI一括発注においてホテル等の収益施設を必須条件とすることが事業者の参入障壁になり得るという、他地域にも応用可能な知見が具体的に得られたことは、本事例における実質的な成果といえる。県はこの知見を踏まえ、公共施設とホテル等の民間収益施設を分離する計画修正を実際に行っている。 （参考：沖縄マリンタウンの大型MICEを巡る入札不調、理由はホテル併設の要件 - 沖縄タイムス+プラス）

経済効果の推計値は前提条件の変化を踏まえて留保が必要

西原町が都市計画マスタープラン改定にあたって公表した資料では、大型MICE施設の稼働後の効果として年間来場者86万人、雇用創出6,300人、経済波及効果約470億円という推計が示されている。ただしこの推計は、ホテルとMICE施設を一体整備する前提で算出されたものであり、2026年3月の分離・段階整備への方針転換を反映したものではない。現時点でこの規模の効果が実現する保証はなく、今後の計画進捗に応じた再算定が必要な数値として扱うべきである。 （参考：大型MICE施設周辺地域の土地利用見直しについて - 西原町）

他地域への示唆

収益施設の併設必須化は、市況次第で参入障壁化するリスクがある

本事例が示す教訓の一つは、国際認知度向上等を目的にホテルなどの収益施設を「必須提案」として公共施設と一括で公募すると、資材・人件費が高騰する局面では事業者の参入意欲を大きく損ないうるという点である。同時期に複数施設を建設する体制確保や、催事の有無に左右されるMICE施設単体では読みにくいホテルの稼働率など、収益施設側の事業リスクが公共施設側の実現可能性を左右してしまう。大規模な公共施設整備にホテル等の収益施設を組み合わせる他地域のPFI事業においても、必須提案とするか任意提案とするかの設計は、市況の変化を織り込んで慎重に検討する価値がある。

アンカー施設と周辺エリア開発は切り離して進行させる

複数街区にまたがる大規模開発では、中核施設（アンカー施設）の事業化を待ってからでないと周辺開発に着手できない構造になりがちである。本事例では、県がエリアマネジメント組織の立ち上げや公有地活用の検討をMICE施設本体の再公募スケジュールから明示的に切り離す方針を打ち出しており、アンカー施設の遅延がエリア全体の停滞に直結しない仕組みづくりは、同様の大規模複合開発を計画する他地域にとって参考になる考え方である。

民間の実需を継続的に把握し、当初構想に固執せず見直す

本事例では、入札不調という失敗のあとも民間事業者へのサウンディング調査を継続し、そこで得られた「一体開発では日常的な賑わいを作りにくい」という具体的な指摘を踏まえて構想そのものを見直している。行政が策定した当初のマスタープランを固定的なゴールとせず、民間の投資判断という一次情報に基づいて柔軟に修正する姿勢は、大規模な官民連携事業を進める他地域にも再現性のあるアプローチである。

広域事業では都道府県と基礎自治体の役割分担を明確にする

本事例は沖縄県が事業主体だが、実際の受け皿となる都市計画やまちづくりの具体化は与那原町・西原町がそれぞれ担っている。与那原町は独自に公有地活用構想やエリア全体の「グランド・デザイン」を策定し、西原町は都市計画マスタープランを改定して大型MICE施設の効果を地域に取り込む土地利用を検討するなど、県主導の広域インフラ整備と基礎自治体主導のまちづくりを組み合わせる役割分担のモデルとして参照できる。

参照元

• 沖縄県マリンタウン国際会議・大型展示場整備運営等事業｜沖縄県公式ホームページ
• 沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業 基本計画（令和4年8月）
• 沖縄県マリンタウンMICEエリア形成事業の今後の進め方について｜沖縄県
• 令和6年度沖縄県マリンタウンMICEエリア形成に向けた調査検討業務 業務報告書
• 第8回世界のウチナーンチュ大会の開催日程のお知らせ｜沖縄県公式ホームページ
• 大型MICE施設 28年度の完成目指す 沖縄県、PFI事業者の選定に向け10月に整備方針 - 琉球新報デジタル
• 「世界ウチナーンチュセンター」の整備を発表 MICE施設に併設・2029年完成へ - 琉球新報デジタル
• 【地図あり】沖縄のMICE施設、大林組JVが入札見送り ホテル事業懸念か 県、入札公告再検討も - 琉球新報デジタル
• 【深掘り】沖縄の大型MICE施設「本命」と目された大手撤退 事業の先行きに不透明感 - 琉球新報デジタル
• 沖縄の大型MICE施設、応礼なし - 琉球新報デジタル
• 大型MICEの入札不調、沖縄県が検証委発足へ - 琉球新報デジタル
• 沖縄マリンタウンの大型MICEを巡る入札不調、理由はホテル併設の要件 建設など10社、需要を見込めず - 沖縄タイムス+プラス
• マリンタウンのMICE開業、4年以上遅れ 沖縄県が方針 ホテルと分離整備へ - 沖縄タイムス+プラス
• どうなる？"沖縄"マリンタウン地区。入札不調のMICE計画。（与那原町・西原町） - OKITIVE
• 世界ウチナーンチュセンター２０２９年完成目指す 大型ＭＩＣＥ施設と併設 - OKITIVE
• 沖縄の新たな集客スポットになるか、マリンタウンMICEエリア形成に向けた取り組みの経過は - 健美家
• 【沖縄県与那原町・西原町の大型MICE施設】PFIを中心に検討 宿泊施設整備も視野 - 建設通信新聞Digital
• ＭＩＣＥ整備 ホテルと分離 - 沖縄建設新聞
• 沖縄県のMICE施設整備、4年遅れの2033年に ホテルと分離 - 日本経済新聞
• 大型MICE施設周辺地域の土地利用見直しについて（都市計画マスタープラン改定作業について）- 西原町
• 与那原町マリンタウン地区公有地 土地利用基本構想
• 与那原町マリンタウンエリア グランド・デザイン - 与那原町ホームページ

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2026年8月時点の調査内容に基づいて作成