札幌駅交流拠点 北5西1・西2地区再開発事業

概要

JR札幌駅南口に位置する約2.3ヘクタールの敷地を対象とした大規模再開発事業である。2023年8月に閉館した商業施設「札幌エスタ」跡地の北5西2街区と、札幌市が所有する駐車場・駐輪場のある北5西1街区を一体的に整備し、北海道の玄関口にふさわしい交通結節拠点と都市空間の形成を目指す。（参考：北5西1・西2地区 第一種市街地再開発事業 公式サイト）

当初は地上43階・地下4階、高さ約245メートル、延床面積約38万6,700平方メートルの超高層複合ビルとして2028年度の一体開業を計画していた。しかし、資材価格や人件費の高騰により工事費が当初想定の2倍強となる約3,700億円に膨らんだことを受け、2025年3月に計画の抜本的見直しを発表。建物を街区ごとに分割し、西2丁目のバスターミナル・商業施設を2030年度に先行開業させ、西1丁目の高層棟は2034年度の竣工を目指す段階整備方式に転換した。（参考：JR北海道プレスリリース、日本経済新聞）

背景・課題

札幌駅周辺の都市課題

札幌駅周辺は北海道最大のターミナルであり、JR各線、地下鉄南北線・東豊線、路線バス、都市間バスが集まる交通の要衝である。しかし、バス停は駅周辺の路上に分散しており、交通モード間の乗り換え利便性に課題があった。2038年度末に予定される北海道新幹線の札幌延伸を見据え、交通結節機能の強化が求められていた。（参考：札幌市バスのりば案内）

エスタの閉館と再開発の契機

北5西2街区にあった「札幌エスタ」は、1978年に北海道初の駅ビルとして開業した商業施設である。名称はスペイン語の「エスタシオン（駅・季節）」に由来し、45年にわたり札幌駅前の顔として親しまれてきた。開業時にはそごうをキーテナントとして63店舗が出店し、ピーク時の1990年度にはそごう単体で売上500億円を超えた。しかしバブル崩壊後は売上が低迷し、2000年にそごうが民事再生法を申請して閉店。その後はビックカメラなどが入居していたが、再開発事業に伴い2023年8月31日に閉館した。（参考：Wikipedia 札幌エスタ、トラベルWatch）

計画策定から組合設立へ

札幌市は2019年10月に「札幌駅交流拠点北5西1・西2地区再開発基本構想」を策定。同年11月には札幌市とJR北海道グループ4社が「市街地再開発準備組合」を設立し、事業化に向けた検討を開始した。2023年3月17日には本組合である「札幌駅交流拠点北5西1・西2地区市街地再開発組合」が設立され、事業が本格的に始動した。（参考：札幌市 再開発基本構想、札幌市 準備組合）

取り組みのプロセス

当初計画（2019年〜2023年）

2019年の基本構想では、両街区を一体的に整備し、2028年度に全面開業する計画であった。建物は地上43階・地下4階、高さ約245メートルの超高層ビルとして計画され、完成すれば北海道で最も高い建築物となる予定だった。施設構成は、地下1階から地上10階に商業施設（1階にバスターミナル）、10階・14〜17階に宿泊主体ホテル約300室、10〜12階・18〜33階にオフィス、35〜40階に国際水準ホテル約200室、41〜43階に展望施設を配置する内容であった。（参考：北5西1・西2地区第一種市街地再開発事業）

工事費高騰と計画見直し（2023年〜2025年）

2023年冬頃から、全国的な資材価格の高騰と労務費の上昇が事業計画に深刻な影響を与え始めた。JR北海道は規模縮小や工期延伸などの対応策を検討したが、2024年9月に提示された工事費は当初想定の約1,700億円から約3,700億円へと2倍強に膨らんでいた。（参考：Impress Watch）

JR北海道は工事費高騰の要因として以下を挙げている。

• 全国的な資材価格の上昇
• 北海道内外で多数の大型プロジェクトが同時進行しており、労務の競合が発生
• 規模の大きい複合ビルであるため、一定期間に工事が集中し労務コストが嵩む構造

段階整備方式への転換（2025年3月〜）

2025年3月19日、JR北海道は計画の抜本的見直しを発表した。両街区一体での開発を断念し、建物を分割して街区ごとに段階的に整備する方式に転換した。これにより工事の重複期間を最小化し、労務負荷の平準化を図る。（参考：JR北海道プレスリリース）

新たなスケジュール

街区	施設構成	規模	着工	竣工予定
西2丁目（先行）	商業施設、バスターミナル、駅前広場アトリウム	地上10階・地下2階、延床約9万平方メートル	2027年度	2030年度
西1丁目（後続）	オフィス、ホテル等	詳細検討中（当初計画より高さ縮小）	未定	2034年度

西1丁目の高層棟は2038年度末に予定される北海道新幹線の札幌駅と直結する計画である。ただし、新幹線の開業時期自体がトンネル工事の難航により当初の2030年度末から延期されており、今後の調整が必要となっている。（参考：北海道新聞）

エスタ解体工事の開始（2025年〜）

旧エスタの解体工事は、当初2023年秋に開始予定だったが、計画見直しの影響で延期されていた。2025年秋から本格的に解体工事が始まり、2027年9月30日までの約2年間で完了する予定である。（参考：リアルエコノミー）

この事例の特徴

工事費高騰への柔軟な対応

本事業の最大の特徴は、建設コストの急激な上昇に対して、事業中止ではなく計画の段階分割という形で対応した点にある。一体開発では工事が特定期間に集中し労務コストが嵩む構造的問題があったが、街区ごとの段階整備により工事量を平準化し、労務負荷の軽減を図っている。まちづくりの基本的なコンセプトや導入用途は維持しつつ、現実的な実現可能性を追求した判断といえる。

交通結節機能の優先

計画見直しにおいて、路線バスターミナルを含む西2丁目の先行整備が決定された。現在、エスタ閉館に伴いバスターミナルは閉鎖され、バス停は駅周辺の路上に分散している状態が続いている。利用者の不便を早期に解消するため、交通インフラの整備を優先する判断がなされた。都市間バスターミナルについては、路線バスとの一元化も含めて今後検討が進められる。（参考：札幌市 仮設バス乗降場）

工事中の賑わい創出「SAPPORO XMURAL」

再開発工事中の景観対策として、2024年9月に工事仮囲いを活用した日本最大級の壁画アートプロジェクト「SAPPORO XMURAL」が実施された。国内外で活躍する4組のアーティストが参加し、北5西1街区の仮囲い約100メートルにわたって壁画を制作。「第2次札幌市まちづくり戦略ビジョン」が掲げる「ひと・ゆき・みどり」をテーマに、四季の移り変わりと北海道のモチーフが描かれている。2025年には壁画を活用したスナップコンテストも開催されるなど、工事期間中も街に賑わいを生み出す取り組みが続いている。（参考：SAPPORO XMURAL、PR TIMES）

調査時点の成果

事業の進捗状況

• 2023年3月：市街地再開発組合設立
• 2023年8月：札幌エスタ閉館（バスターミナルは同年9月30日閉鎖）
• 2024年9月：壁画アートプロジェクト「SAPPORO XMURAL」完成
• 2025年3月：段階整備方式への計画変更を発表
• 2025年秋〜：エスタ解体工事本格化

今後の予定

2025年度はエスタ解体工事を進めながら、西2丁目の基本設計と並行して西1丁目を含む全体計画の取りまとめを行う。西2丁目は2027年度着工、2030年度竣工を目指す。西1丁目の詳細計画は2025年度中にまとめる予定で、タワー棟の高さは当初計画の約245メートルから縮小される見込みである。

新幹線延伸との連携

北海道新幹線の札幌延伸は、トンネル工事の難航により当初予定の2030年度末から2038年度末へ延期される見通しとなった。西1丁目の高層棟は新幹線駅と直結する計画であり、2034年度の竣工予定は新幹線開業に先行する形となる。両者のスケジュール調整が今後の課題となる。（参考：北海道文化放送）

他地域への示唆

大規模再開発における段階整備の選択肢

本事例は、建設コストの急激な変動に直面した際、事業全体を断念するのではなく、段階整備という選択肢があることを示している。特に複合用途の大規模開発では、機能ごとに優先順位をつけて段階的に整備することで、社会的に必要な機能（本事例では交通結節点）を早期に実現しつつ、残りの機能は市況を見ながら整備するという柔軟な対応が可能となる。

工事中の都市景観への配慮

長期間にわたる再開発工事は、周辺エリアの賑わい低下や景観悪化を招きやすい。「SAPPORO XMURAL」のように工事仮囲いをアートで彩る取り組みは、工事中も街の魅力を維持し、再開発への期待感を醸成する手法として参考になる。札幌市のまちづくりビジョンをテーマに据えることで、単なる装飾にとどまらない意味づけがなされている点も特徴的である。

交通結節機能と都市開発の一体性

駅前再開発においてバスターミナルなどの交通結節機能を優先的に整備した判断は、都市インフラとしての公共性を重視したものといえる。分散したバス停を集約し、鉄道や新幹線との乗り換え利便性を高めることは、利用者の利便だけでなく、都心全体の回遊性向上にも寄与する。交通機能を「付随的な施設」ではなく「都市の骨格」として位置づけることの重要性を示している。

参照元

• 北5西1・西2地区 第一種市街地再開発事業 公式サイト
• JR北海道 札幌駅前再開発 今後の進め方について（2025年3月19日）
• 札幌市 札幌駅交流拠点北5西1・西2地区再開発基本構想
• 札幌市 北5西1・西2地区
• 札幌市 札幌駅周辺バスのりば案内
• 日本経済新聞 札幌駅前再開発、タワー棟の高さ縮小へ
• Impress Watch 札幌駅前エスタ跡再開発、工事費高騰で計画見直し
• トラベルWatch JR北海道、エスタ跡地「札幌駅前再開発」は2034年度竣工
• Wikipedia 札幌エスタ
• SAPPORO XMURAL

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2026年4月時点の調査内容に基づいて作成