北4西3地区第一種市街地再開発事業は、JR札幌駅南口に位置する約1.7haの区域で進む大規模再開発である。2009年に閉店した旧西武百貨店札幌店（五番舘）跡地や周辺ビル群の敷地を集約し、南棟（地上33階・高さ約159m）と北棟（地上9階・高さ約57m）の2棟からなる複合施設を建設する。（参考：札幌市公式サイト）

総延床面積は約20.3万㎡で、店舗や事務所、宿泊施設を複合的に配置する。地下鉄南北線さっぽろ駅の改良事業と一体的に進めることで、地下歩行者ネットワークを強化し、札幌駅周辺の回遊性向上を図る。2025年3月3日に起工式を行い本体工事に着工、2028年7月の竣工を予定している。（参考：Impress Watch）

背景・課題

札幌駅南口エリアは、1906年（明治39年）に開業した五番舘を起源とする西武百貨店札幌店が長年にわたり商業の中心地として機能してきた。しかし売上低迷により2009年9月に閉店し、100年を超える百貨店の歴史に幕を下ろした。その後、2011年にヨドバシカメラが跡地を取得したものの、周辺には老朽化した複数のビルが点在し、一体的な街区整備が課題となっていた。（参考：札幌経済新聞）

また、地下鉄南北線さっぽろ駅は2018年度の1日平均乗車人員が約5万7千人に達し、市営地下鉄の駅の中で最も混雑している。島式ホームの狭さや北側階段の混雑が常態化していた。北海道新幹線札幌駅の開業や周辺の大規模再開発により、さらなる利用者増加が見込まれる中、駅の機能拡張と再開発を一体的に進める必要があった。（参考：南北線さっぽろ駅ホーム増設土木工事）

取り組みのプロセス

2017年2月、地権者や関係者による「北4西3街区まちづくり検討会」が発足し、再開発に向けた検討が始まった。2019年5月に準備組合を設立し、具体的な事業計画の策定を進めた。（参考：札幌市公式サイト）

2022年3月8日に都市計画決定の告示を受け、同年3月15日に都市計画変更決定が告示された。当初計画では地上35階・高さ約200mの規模であったが、その後の検討を経て規模を見直し、現在の計画に至っている。2024年1月26日に札幌市から組合設立認可を受け、同日に市街地再開発組合を正式に設立。同年7月25日に権利変換計画の認可を取得し、2025年3月3日の起工式を経て本体工事に着手した。（参考：平和不動産プレスリリース、山下PMC）

この事例の特徴

地下鉄駅改良との一体整備

本事業の最大の特徴は、地下鉄南北線さっぽろ駅の改良事業と一体的に進める点にある。現在のホームを麻生方面専用とし、新たに真駒内方面ホームを増設。再開発ビルと直結する新改札口をB2階に設け、ホームから地上までエスカレーターを連続配置することで、駅と商業施設のシームレスな接続を実現する。（参考：南北線さっぽろ駅ホーム増設土木工事）

5社による参加組合員体制

参加組合員には、平和不動産やヨドバシホールディングス、鹿島建設、ダイビル、中央日本土地建物の5社が名を連ねている。各社の専門性を活かし、商業施設運営（ヨドバシ）、オフィスビル運営（ダイビル・平和不動産）、建設・設計（鹿島建設）といった役割分担により、総合的なプロジェクト推進体制を構築している。（参考：ダイビルプレスリリース）

業務継続地区（BCD）の形成

温室効果ガス排出抑制などの環境配慮とあわせて、災害発生時にもビジネス機能を維持できるBCD（業務継続地区：Business Continuity District）としての機能を備える。高機能オフィスを整備することで、札幌駅エリアの防災拠点としての役割も担う。（参考：ダイビルプレスリリース）

施設構成

南棟は地下4階〜地下2階が駐車場、地下2階〜地上4階が商業施設、6〜31階が事務所となる。北棟はヨドバシホールディングスが運営する複合商業施設で、地下3階〜地上8階に100店舗以上のテナントが入居予定。両棟の間には広場・歩行者通路を設け、イベント開催も可能な空間を整備する。（参考：skyskysky.net、健美家）

調査時点の成果

2025年3月3日に起工式を実施し、本体工事に着工した。建設工事は鹿島建設を幹事とする7社のJV（鹿島・五洋・東急・伊藤・岩田地崎・田中・中山）が特定業務代行方式で担い、設計・監理も鹿島建設が担当している。（参考：山下PMC）

並行して進む地下鉄南北線さっぽろ駅のホーム増設工事は、札幌駅前通の道路下で進行中であり、2028年度中の完成を目指している。再開発ビルとの接続部分の工事も連携して進められている。（参考：南北線さっぽろ駅ホーム増設土木工事）

建物概要

項目	南棟	北棟
階数	地上33階・地下5階	地上9階・地下7階
高さ	約159m（軒高158.07m）	約57m（軒高51.77m）
延床面積	約128,270㎡	約74,510㎡
構造	S造、一部SRC造・RC造	S造、一部SRC造・RC造
主な用途	事務所、店舗、宿泊施設	商業施設（百貨店）、店舗