空き家率が県内最低クラスの成長都市が、なぜ古民家を再生するのか――つくば市が周縁8地区の空き家を「つくば体験の場」に変える二層構造

概要

つくば市は、つくばエクスプレス（TX）沿線で子育て世代の転入が続く、全国でも数少ない「人口が増える街」である。民間の不動産情報サイトが令和5年（2023年）の住宅・土地統計調査をもとに算出した推計では、市の空き家率は約8.1％（空き家数およそ1万0,680戸）で、茨城県平均の約14％を大きく下回り、県内44市町村のなかでも極めて低い水準にある。普通に考えれば、空き家対策の優先度が高い自治体には見えない。 （参考：茨城県の空き家率は14.11％で全国35位【2025年】 - ダイヤモンド不動産研究所）

それでもつくば市は、空き家を市場に流通させる「空家バンク」と、その登録物件の活用を後押しする「空家活用補助金」を運用し、さらに市の広報自らが、明治期の古民家や空き倉庫をカフェ・イベント空間・コワーキングへと再生した担い手たちを連続して取り上げている。なぜ、空き家率が低い成長都市が古民家再生に動くのか――この問いの答えは、市全体の集計値が、TX沿線と周辺地区のあいだの大きな二極化を覆い隠している点にある。本稿は、補助金制度の中身を紹介するだけでなく、「集計値が隠す偏在をどう捉え、空き家を負債ではなく地域資源へ転換するか」という設計の観点から、この事例の再現可能な学びを整理する。 （参考：第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市、つくばスタイルCRAFT - つくば市）

背景・課題

つくば市の空き家問題は、市全体を一つの数字で語ると見えなくなる。第2期つくば市空家等対策計画は、市が直面する状況を「つくばエクスプレス沿線地区において、新しい住宅の建設や人口増加が進む一方で、周辺地区では、この15年間人口が減少し続けている」と要約している。研究学園都市として開発されたTX沿線では住宅需要が旺盛で空き家が生まれにくい一方、かつて門前町・城下町・商店街として各地域の中心を担ってきた周辺部では、少子高齢化と人口減少が静かに進む。約8％という低い空き家率は、この二つの正反対の現実を平均してならした値にすぎない。 （参考：第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市）

市は、この周辺部を「周辺市街地」と呼び、北条・小田・栄・大曽根・吉沼・上郷・谷田部・高見原の8地区を対象として位置づけている。いずれも「門前町、城下町、商店街などつくば市各地域の中心として栄え、住民の生活のベースとして発展してきた歴史を持つ」エリアであり、少子高齢化という課題を抱える一方で、観光資源や歴史的な街並みといった「いまなお見逃せないポテンシャルを秘めた」場所と性格づけられている。空き家は、この8地区にこそ偏って現れる。市全体の低い空き家率の陰で、地域の核だった古い住宅・蔵・倉庫が使われないまま残されていく――これがつくば市固有の課題構造である。 （参考：What is 周辺市街地？ - つくば市）

もう一つの背景は、こうした空き家の質である。周辺市街地に残る空き家には、明治・大正期に建てられた農家住宅や蔵、戦後の倉庫など、現在の建築では再現しにくい意匠や規模をもつ建物が含まれる。これらは放置すれば管理不全に陥り、防災・防犯・景観上のリスクとなる「負債」だが、見方を変えれば地域の歴史を体現する資源でもある。つくば市は平成25年（2013年）に空き家等の適正管理を促す条例を施行し、平成30年（2018年）には最初の空家等対策計画を策定して管理・利活用の両面に取り組んできた。その延長線上で、市は「壊して片づける」だけでなく「活かして価値を生む」方向に重心を移していく。 （参考：つくば市空家バンク制度 - つくば市、第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市）

取り組みのプロセス

偏在を把握する――全域踏査による実態調査

施策の起点は、集計統計では捉えられない空き家の実像を、市が自ら歩いて確かめたことにある。市は令和4年（2022年）8月から10月にかけて市内全域を対象に空家等実態調査を実施し、外観からの目視によって空き家か否かと管理状況を確認したうえで、所有者へのアンケートも行った。住宅・土地統計調査が抽出に基づく推計であるのに対し、この現地踏査は一棟ごとに状態を見て回るもので、どの地区にどれだけの空き家が、どのような管理状態で存在するのかを面的に把握する基礎データとなる。第2期空家等対策計画（計画期間は令和5〜9年度＝2023〜2027年度）は、この調査結果のうえに組み立てられている。 （参考：つくば市空家等実態調査 - つくば市、第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市）

市場に乗せる――空家バンクという流通の入口

把握した空き家を活用へ向かわせる最初の装置が「空家バンク」である。これは、空き家を売りたい・貸したい所有者と、買いたい・借りたい利用希望者とを、市が橋渡しする仕組みで、目的は「空家等の有効活用を通して、定住の促進及び地域の活性化を図る」ことに置かれている。所有者が希望すれば、茨城県宅地建物取引業協会や全日本不動産協会茨城県本部に交渉・契約の媒介を依頼でき、行政が情報をつなぎ、専門家が取引を担うという役割分担になっている。登録対象は居住用物件に限られ、事業用物件は扱わない。空き家を「個人の持ち物」のまま塩漬けにせず、公的な情報基盤に載せて市場に流通させる――この入口があることで、次の補助制度が意味をもつ。 （参考：つくば市空家バンク制度 - つくば市）

「活用」に絞って後押しする――空家活用補助金の設計

つくば市の補助制度の特徴は、補助の対象を「空家バンクに載った物件の活用」へ意図的に絞り込んでいる点にある。補助は二本立てで、空家バンク登録物件を購入した人には改修工事費の一部を、空家バンクへ登録した所有者には売却前の家財（残置物）処分費の一部を、それぞれ交付する。買い手側の改修支援と売り手側の片づけ支援を同時に用意することで、「片づけられずに登録できない」「買っても改修費が重い」という流通の両端の詰まりを、双方から緩めようとする設計である。 （参考：つくば市空家活用補助金 - つくば市）

制度には、単なる金銭支援にとどまらない条件設計が組み込まれている。第一に、補助を受けるには改修や家財処分に着手する前に申請し、交付決定を受ける必要があり、決定前に動き出したものは対象外となる。これは、補助金を「すでに進む工事の事後的な穴埋め」にせず、活用の計画段階から市が関与する仕組みとして機能させる狙いがある。第二に、購入者には3年以上居住する意思が求められ、転売目的ではなく定住につなげる活用に支援を限定している。第三に、所有者と近い親族のあいだの取引は対象から外し、補助を実需の流通に向ける。補助の金額そのものよりも、「空家バンク登録を前提とし、計画的かつ定住につながる活用にだけ効く」という条件の束に、この制度の設計思想が表れている。 （参考：つくば市空家活用補助金 - つくば市）

担い手を可視化する――古民家・空き倉庫を「体験拠点」へ

制度が流通の道を整える一方で、空き家を実際に魅力ある場所へ変えるのは民間の担い手である。つくば市は、その担い手たちを広報企画「つくばスタイルCRAFT」のなかで連続的に取り上げ、「自分のペースで、好きなことを仕事にする場」として周辺市街地の再生事例を物語として発信している。行政が再生事業を直接運営するのではなく、各地で生まれた再生の実例を可視化し、移住・起業の入口として意味づける――この「見せる」役割が、制度と並ぶもう一つの柱になっている。 （参考：つくばスタイルCRAFT - つくば市）

その象徴が、小田地区にある明治期の古民家「旧青木邸」の再生である。主屋は明治40年（1907年）、土蔵は明治2年（1869年）に建てられた約700坪の屋敷で、三段の軒や太い梁、二つの床の間をもつ。これを再生したのが、2011年に設立されたNPO法人華の幹（はなのき）である。代表の飯塚さんの義祖母の実家にあたるこの家は当初「ボロ家」と呼ばれる状態だったが、割れたガラス戸の奥に立派な梁を見いだし、筑波大学の教授に確認したうえで保存を決めたという。女性5人・予算ゼロから始まった再生は、雨水で床を掃除するような手仕事を重ねながら、イベント参加者が次々に「仲間」となって担い手の輪を広げていった。 （参考：格調高い古民家を再生、イベント開催やカフェで活用 - つくば市）

旧青木邸は、いまでは三味線演奏・能公演・陶芸展・そば打ち体験など40種を超えるイベントの舞台となり、これまでに関わった人は延べ一万人を超えた。なかでも転機となったのが「能に親しむ会」で、観世流能楽師の協力のもと、古民家の隣に客席500席のヒノキの能舞台を建てて8回にわたり公演を重ね、地域に伝統文化への理解を根づかせた。さらに2024年のゴールデンウィークには、NPOとは別組織が運営する地産地消のカフェ「慈久庵ガレットカフェ華」がオープンした。NPOは制度上、収益活動を主体にできないため維持費の確保が課題だったが、カフェが家賃や光熱費を負担することで、NPOは「維持活動などの後方支援に集中できるようになった」という。古民家の継続運営という難所を、別法人のカフェ併設という構えで解いた点に、この事例の工夫がある。 （参考：格調高い古民家を再生、イベント開催やカフェで活用 - つくば市）

同じ構図は、ほかの担い手にも広がっている。筑波山麓の筑波地区では、つくば生まれでUターンした野堀真哉さんが、築120年を超える1600坪の屋敷を再生した宿泊・体験施設「旧小林邸ひととき」と、別棟のカフェ「CAFE日升庵」を営み、コワーキングやテレワークにも対応する場をつくっている。栄地区では、都内での飲食経験を経て移住した平野諒さんと美容師の中川直樹さんが、医療品倉庫だった建物を「倉庫029」として改装し、柱のサビをあえて残しながら断熱を施した空間に、カフェ「cafe&beer GOATEE」と美容室「OTTO hair works」、共有スペースを同居させた。カフェで食事のついでに散髪を予約する、子どもの散髪をお茶しながら待つ――そうした自然な交流が生まれ、子ども食堂の構想も育っている。古民家・屋敷・空き倉庫という建物の種類こそ違え、いずれも周辺市街地の空き家を「飲食＋体験＋交流」の拠点へと組み替え、つくばを訪れ・関わる人の入口に変えている点で共通している。 （参考：再生古民家とカフェから、つくば体験ができる場づくり - つくば市、空き倉庫をリノベーション 人々をつなぐ空間に - つくば市）

この事例の特徴

第一の特徴は、空き家対策の動機を「危険な空き家の除却」ではなく「周縁の資源化」に置いていることである。空き家率が県内でも低いつくば市にとって、量的なリスクとしての空き家対策の必然性は高くない。それでも市が動くのは、空き家が周辺8地区に偏って現れ、そこが歴史的な街並みや観光資源を抱える「ポテンシャルのあるエリア」だからだ。集計上の低い空き家率に安心せず、面的な実態調査で偏在を捉え、空き家を負債ではなく地域資源として扱い直す――この問題の立て方そのものが、多くの空き家対策と異なる出発点になっている。 （参考：What is 周辺市街地？ - つくば市、つくば市空家等実態調査 - つくば市）

第二に、制度を「活用」へ絞り込んだ設計である。空家バンクで物件を市場に載せ、補助金はそのバンク登録物件に限って効かせる。さらに交付決定前の着手を認めず、3年以上の居住意思を求め、近親者間の取引を除く。これらの条件は、補助を「工事費の後追いの値引き」ではなく、「定住につながる計画的な活用」への誘導装置として働かせる。補助の金額の大小よりも、どんな活用にだけ補助が届くようにするかという条件の組み方に、制度設計の核心がある。 （参考：つくば市空家活用補助金 - つくば市、つくば市空家バンク制度 - つくば市）

第三に、行政が担い手を「つくる」のではなく「見せる」役割に徹している点である。旧青木邸の再生も、旧小林邸や倉庫029の活用も、出発点にあるのは個人やNPOの情熱であって、市の補助金がそれを生んだわけではない。市の貢献は、空家バンク・補助金という制度の足場を整えることと、生まれた再生事例を「つくばスタイルCRAFT」で物語として可視化し、移住・起業の入口として意味づけることにある。制度層（流通と補助）と担い手層（再生と運営）を別々のものとして併走させ、行政は前者を担い、後者は可視化で支える――この二層の役割分担が、この事例の骨格である。 （参考：つくばスタイルCRAFT - つくば市、格調高い古民家を再生、イベント開催やカフェで活用 - つくば市）

調査時点の成果

確実な事実として、つくば市は空家バンクと空家活用補助金を継続的に運用しており、補助金は令和8年（2026年）4月から12月までを申請期間とする年度運用として現在も募集されている。空家等実態調査と第2期空家等対策計画によって、偏在する空き家を面的に把握し計画的に対処する枠組みは整えられている。古民家・空き倉庫の再生では、旧青木邸が40種を超えるイベントと延べ一万人超の来訪を生み、2024年にカフェ併設による運営の持続化に踏み出したこと、旧小林邸や倉庫029が周辺市街地でカフェ・体験・交流の拠点として動き始めていることが、複数の市公式情報で確認できる。 （参考：つくば市空家活用補助金 - つくば市、格調高い古民家を再生、イベント開催やカフェで活用 - つくば市）

一方で、この取り組みを「成功」と断じるには時期尚早であり、いくつかの留保が要る。まず、再生の主役はあくまで個別の担い手の情熱と能力であり、補助金や空家バンクがどれだけ再生件数を押し上げたのか、制度の効果を定量的に示す公開データは調査時点で確認できない。次に、紹介される再生事例は周辺8地区のなかでも点的であり、地区全体の空き家が面として減少へ向かっているかは別問題である。むしろ、市全体の空き家率が低いことは、周辺部の偏在が市政全体のなかで「見えにくく」なり、対策の優先度を確保しづらいという構造的な難しさにもつながる。本稿が焦点を当てた「集計値が隠す偏在に、活用の制度と担い手の可視化で応える」という打ち手の真価は、周辺市街地の人口・空き家動向が今後どう変化するかを通じて検証されるべき段階にある。 （参考：第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市、茨城県の空き家率は14.11％で全国35位【2025年】 - ダイヤモンド不動産研究所）

他地域への示唆

最も再現性の高い学びは、空き家率という集計値を疑い、偏在を面で捉え直すという視点である。つくば市のように人口が増え、空き家率が低い自治体ほど、空き家は「問題ではない」と判断されやすい。しかし実際には、TX沿線と周辺8地区のように、同じ市域のなかで真逆の現実が同居していることがある。全域踏査による実態調査で「どこに」空き家が偏るかを把握し、市全体の平均値の陰に隠れた地区を可視化する――この一手は、規模や財政力に関わらず、空き家対策の前提として多くの自治体に応用できる。

二つ目は、補助金を「活用に絞って」設計するという発想である。つくば市は、空家バンク登録を補助の前提とし、交付決定前の着手を認めず、定住につながる活用に支援を限定している。補助の金額の多寡で競うのではなく、「どんな活用にだけ補助が届くか」を条件で規定することで、限られた財源を市場流通と定住へ向ける。除却補助とは別の論理として、活用を促す補助制度をどう設計するかは、空き家を資源として扱おうとする自治体にとって検討に値する型である。

三つ目は、行政の役割を「担い手づくり」ではなく「担い手の可視化」に置く考え方である。古民家や空き倉庫の再生は、最終的には個人やNPOの情熱に依存し、行政が直接生み出せるものではない。つくば市は、その限界を踏まえたうえで、制度で足場を整え、生まれた再生事例を広報企画として物語化し、移住・関係人口・観光の入口に位置づけた。担い手を支配せず、見せて意味づけることで次の担い手を呼び込むこのやり方は、属人的な再生を地域の流れへとつなげる現実的な処方箋になる。

ただし、移植できるのは仕組みの形ではなく、その背後にある考え方である点には注意がいる。旧青木邸が「収益化できないNPO」の制約をカフェ併設で解いたように、再生の持続には個々の現場で編み出される固有の工夫があり、補助金だけでそれが生まれるわけではない。また、再生の成果がまだ点的であること、空き家率が低いがゆえに対策の優先度を保ちにくいことも、つくば自身が抱える未解決の論点である。再現すべきは「空家バンク＋補助金＋広報特集」という個別の器ではなく、集計値の陰の偏在を直視し、空き家を負債から資源へと読み替え、制度（流通・補助）と担い手（再生・運営）を二層で併走させるという設計の発想である。空き家が少ない街にも、活かすべき空き家がある――この問いは、数字の上では空き家対策と無縁に見える成長自治体にこそ、静かに差し向けられている。

参照元

• つくば市空家活用補助金 - つくば市
• つくば市空家バンク制度 - つくば市
• 第2期つくば市空家等対策計画 - つくば市
• つくば市空家等実態調査 - つくば市
• What is 周辺市街地？（つくばスタイルCRAFT）- つくば市
• つくばスタイルCRAFT（特集トップ）- つくば市
• 格調高い古民家を再生、イベント開催やカフェで活用 - つくば市
• 再生古民家とカフェから、つくば体験ができる場づくり - つくば市
• 空き倉庫をリノベーション 人々をつなぐ空間に - つくば市
• 茨城県の空き家率は14.11％で全国35位【2025年】 - ダイヤモンド不動産研究所

2026年6月時点の調査内容に基づいて作成