福山市空き家バンク（スマイミー福山）

概要

福山市は、2016年12月に公益社団法人広島県宅地建物取引業協会と「福山市における空家等対策に関する協定」を締結し、所有者の同意を得た空き家情報を同協会に提供する、いわゆる「福山市版空き家バンク」を運用している。市が独自の物件データベースサイトを新設するのではなく、協会福山支部の会員企業（広島宅建株式会社）が運営する既存の不動産情報サイト「スマイミー福山」に「空家協定物件」として掲載し、宅地建物取引業者による仲介を介して購入・賃借希望者とのマッチングを図る仕組みである。 （参考：空き家バンクについて、「福山市における空家等対策に関する協定」を公益社団法人広島県宅地建物取引業協会福山支部と締結）

2025年12月末時点で、制度開始から累計199件の所有者同意を得て、うち36件が成約に至っている。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

背景・課題

福山市の人口は2020年時点で約46.1万人だが、国立社会保障・人口問題研究所の推計では2050年には約38.4万人まで減少する見込みである。人口減少と高齢化が進む中で空き家は増加を続けており、2023年の住宅・土地統計調査では市内の空き家率は15.1%（空き家数約3.4万戸）に達し、全国平均13.8%を上回った。賃貸・売却用や別荘等を除いた「使用目的のない空き家」（その他の空き家）も、2018年の13,470戸から2023年には15,920戸へと増加している。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

2024年度に市が実施した外観目視による実態調査（公道の沿道5m以内に存する住宅を対象）では、市内に6,359件の空き家が確認された。前回2015年度調査の4,466件から増加しており、危険度を5段階（A：再利用可能〜E：倒壊の危険性が大きく周辺影響も大きい）で判定した結果、「再利用が可能」なランクAの空き家は365件から3,259件へと約8.9倍に急増し、空き家全体の51.3%を占めるに至った。一方、倒壊の危険があるランクD・Eの空き家は1,695件から935件へと減少している。危険な空き家の除却・是正には一定の効果が出ている一方で、「使えるのに使われていない」空き家のストックが積み上がっているという構造がここから見えてくる。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

2025年に実施した空き家所有者アンケート（把握した4,748件の所有者に郵送し、回収率41.7%）でも、所有者の約80%が60歳代以上であり、空き家となった理由の約60%が「居住者の死亡」であることが分かった。管理が「できていない」と回答した所有者は約35.7%にのぼり、うち約25%が「遠方に住んでいて自分で管理できない」ことを理由に挙げている。今後の意向としては「売却または他人に無償譲渡」が約32%と最も多く、所有者自身も資産整理・流通の必要性は認識しつつ、実際の行動にまで至っていない実態がうかがえる。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

こうした、所有者が高齢化し自ら流通の糸口を作りにくくなっている空き家を市場に戻す手段として、福山市は不動産流通の専門知識と実務体制をすでに持つ宅建業界との連携に活路を求めた。

取り組みのプロセス

1. 条例制定と協議会設置（2015年12月）

福山市は2015年5月の空家等対策特別措置法全面施行を受け、同年12月に「福山市空家等対策条例」を制定し、対策計画の検討組織として「福山市空家等対策協議会」を設置した。協議会には自治会連合会、市議会、弁護士会、宅建協会、建築士会、市立大学、社会福祉協議会などが参画している。 （参考：空家等の対策について）

2. 宅建協会との協定締結（2016年12月）

2016年12月、福山市は公益社団法人広島県宅地建物取引業協会と「福山市における空家等対策に関する協定」を締結した。協定は、（1）特定空家等及びそのおそれがある空家等の不動産取引の促進事業、（2）所有者等及びその親族に対する相談事業、（3）発生予防のための啓発事業、の3事業から成る。 （参考：「福山市における空家等対策に関する協定」を公益社団法人広島県宅地建物取引業協会福山支部と締結）

この協定に基づく仕組みが「福山市版空き家バンク」である。売却・賃貸を希望する空き家所有者は市に申し出て同意書を提出し、市はその情報を宅建協会に提供する。協会側は会員企業である広島宅建株式会社が運営する不動産情報サイト「スマイミー福山」（同協会福山支部のポータル）に「空家協定物件」というキーワードタグを付けて物件を掲載し、宅建業者が仲介役となって購入・賃借希望者とのマッチングを行う。 （参考：空き家バンクについて、スマイミー）

3. 相続・権利関係の専門支援を追加（2017年1月）

空き家の流通を妨げる要因の一つである相続未処理・所有者不明問題に対応するため、2017年1月には公益社団法人広島県司法書士会とも協定を締結し、相続人調査を実施できる体制を整えた。調査を尽くしても所有者が判明しない空き家については、家庭裁判所が選任した管理人が財産の保存・管理・処分を行う、民法上の財産管理制度の活用も進めている。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

4. 空家等管理活用支援法人の指定（2024〜2026年）

2023年12月の空家法改正で新設された「空家等管理活用支援法人」制度を活用し、福山市は2024年11月に指定要綱を策定した。これに基づき2025年3月に株式会社クラッソーネ、2026年3月に株式会社AlbaLink、2026年4月に一般社団法人岡山住まいと暮らしの相談センターを順次指定し、2026年9月時点で計3法人が指定を受けている。各法人は不動産・法律・建築・解体・片付け・財産鑑定・相続・介護など多岐にわたる専門家と連携し、空き家所有者向けのワンストップ相談窓口としての機能を担う。 （参考：空家等管理活用支援法人に指定しました（株式会社クラッソーネ）、空家等管理活用支援法人に指定しました（株式会社AlbaLink）、「一般社団法人岡山住まいと暮らしの相談センター」を空家等管理活用支援法人に指定しました）

5. 実態調査・アンケートを踏まえた計画改定（2024〜2026年）

2024年10月から2025年3月にかけて市内全域の空き家実態調査を、2025年9月には所有者アンケートを実施し、その結果を踏まえて2026年6月に「第３期福山市空家等対策計画」（計画期間：2026〜2030年度）を策定した。同計画では、これまでの宅建協会経由のマッチングに加え、市自らが情報発信を行う「空き家バンク」を新たに整備・運営することを検討する方針が明記されている。 （参考：第３期福山市空家等対策計画を策定しました、第３期福山市空家等対策計画）

この事例の特徴

1. 自前サイトを作らず、既存の不動産流通インフラに接続する設計

多くの自治体の空き家バンクは、行政が物件情報を集約する専用サイトを新たに構築・運営する。福山市の場合、市が担うのは「所有者の同意情報を協会に取り次ぐ」という接点だけで、実際の物件掲載・問い合わせ対応・契約手続きは、宅建協会加盟の不動産事業者が日常的に利用している既存の商用ポータル（スマイミー福山）に委ねられている。行政側の開発・運用負担を最小化しつつ、宅建業者が仲介するため取引の安全性・専門性を確保しやすい利点がある一方、物件情報はポータル全体の流通物件の一部（「空家協定物件」というキーワードでの絞り込み表示）として扱われ、行政の「空き家バンク」としての独立した見た目や訴求力は弱い。 （参考：スマイミー 空家協定物件検索結果）

2. 課題領域ごとに専門家団体と個別に協定を結ぶ分業体制

不動産流通は宅建協会、相続・権利関係の調査は司法書士会というように、空き家問題を構成する要素ごとに専門家団体と協定を締結し、役割を分担する体制を取っている。単一の主体に窓口機能を集約するのではなく、地域に既に存在する専門家ネットワークをそれぞれの専門領域で活用する設計であり、2025年以降の空家等管理活用支援法人の指定（2026年9月時点で3法人）によって、その全体を横断する相談窓口が新たに加わった。 （参考：「一般社団法人岡山住まいと暮らしの相談センター」を空家等管理活用支援法人に指定しました）

3. 定期的な実態調査とアンケートに基づく効果検証

2015年度と2024年度の2回、市内全域を対象とした外観目視による空き家実態調査を実施し、危険度をA〜Eの5段階でランク付けして経年比較している。空き家バンクの成約件数（199件の同意に対し36件成約）も含めて対策の効果を定量データで捕捉し、その結果を踏まえて次期計画で方針転換（市独自バンクの整備検討）を打ち出している点は、成果を曖昧にせず検証する姿勢の表れといえる。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

調査時点の成果

制度開始（2016年12月）から2025年12月末までの累計で、所有者同意199件に対し成約36件、成約率は約18%となっている。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

2026年9月時点でスマイミー福山の「空家協定物件」キーワードによる検索結果を確認したところ、同ポータル全体の掲載物件数9,331件のうち、空家協定物件として表示されたのは5件（いずれも売土地）にとどまっていた。累計の同意件数・成約件数と比べて現在の公開在庫が少ないのは、同意後に個別の宅建業者経由で成約・非公開となる物件があるためと考えられるが、常時の公開規模としては小さいことが確認できる。 （参考：スマイミー 空家協定物件検索結果）

一方、危険な空き家への対応では明確な効果が確認できる。実態調査でランクD・Eと判定された空き家は、2015年度の1,695件から2024年度末時点で800件へと52.8%減少した。特定空家等への認定は136件、うち81件が除却等に至っている。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

これに対し、再利用可能なランクA・Bの空き家は同じ期間で1,178件から4,367件へと大幅に増加し、2025年4月時点で空き家全体（6,359件）の68.7%を占めるに至った。福山市自身も第３期計画の中で「有効活用や流通が可能なランクA・Bの空き家が多数存在し、利用されていない空き家が増加している」と課題に挙げており、危険な空き家の是正では効果を上げている一方、流通可能な空き家を市場に戻す取組み（空き家バンクを含む）は、増加するストックのペースに追いついていないというのが、調査時点でのこの事例の率直な到達点である。 （参考：第３期福山市空家等対策計画）

他地域への示唆

1. 「軽量な空き家バンク」という選択肢とその限界

自治体が独自の物件データベースを持たず、地域の宅建協会や既存の不動産ポータルに接続する形で空き家バンクを設計するモデルは、システムの開発・運用コストを抑えつつ、宅建業者が仲介する取引の安全性を確保できる点で、これから空き家バンクの立ち上げを検討する自治体にとって現実的な選択肢の一つになりうる。ただし福山市の実績（9年弱で成約36件）が示すように、この方式は既存の不動産流通に乗せやすい物件（立地・状態が良く市場性のある物件）には有効な一方、権利関係が複雑だったり所有者の意思決定が進んでいなかったりする物件までは動かしにくい。空き家バンク単体を過大評価せず、相続人調査やワンストップ相談窓口など、周辺施策と組み合わせて初めて機能する仕組みだという前提で制度設計する必要がある。

2. 「動かせるのに動いていない」空き家の可視化がストック対策の起点になる

福山市の実態調査では、危険な空き家（ランクD・E）の減少と、再利用可能な空き家（ランクA・B）の急増が同時に進行していることが定量的に示された。空き家対策は危険空き家の除却に注目が集まりがちだが、危険度別のランク分類を経年で比較する手法は、除却だけでは解決しない「利活用すべきストック」の存在を可視化し、次の施策（バンクの強化や市独自運営への転換）を検討する根拠になっている。危険度判定と併せて「流通可能性」の観点で空き家をランク管理する発想は、他自治体の実態調査の設計にも応用できる。

3. 高齢の所有者には情報提供だけでなく意思決定を後押しする設計が必要

福山市のアンケートでは、所有者の約8割が60歳代以上で、管理不全の理由の多くが「本人の高齢化」や「遠方居住」であることが分かった。空き家バンクの存在を周知するだけでは、こうした所有者の行動変容にはつながりにくい。福山市が「空き家について考えるハンドブック」を終活セミナーや高齢者向け講習会と組み合わせて配布している取組みは、所有者が元気なうちに将来の資産処分方針を決めてもらうアプローチであり、空き家化の予防と流通の準備を同時に進める工夫として参考になる。

参照元

• 空き家バンクについて（福山市）
• 「福山市における空家等対策に関する協定」を公益社団法人広島県宅地建物取引業協会福山支部と締結（福山市）
• 空家等の対策について（福山市）
• 空家等管理活用支援法人に指定しました（株式会社クラッソーネ、福山市）
• 空家等管理活用支援法人に指定しました（株式会社AlbaLink、福山市）
• 「一般社団法人岡山住まいと暮らしの相談センター」を空家等管理活用支援法人に指定しました（福山市）
• 第３期福山市空家等対策計画を策定しました（福山市）
• 第３期福山市空家等対策計画（PDF、福山市）
• スマイミー（広島宅建株式会社）
• スマイミー 空家協定物件検索結果

2026年09月時点の調査内容に基づいて作成