西荻のこと研究所と「西荻のことビル」による空きビル再生

概要

道路拡幅計画への危機感から始まった住民の検討活動が、5年後には自分たちで建物を借り上げて運営する事業へと育った例が、東京都杉並区の西荻窪にある。

きっかけは、JR西荻窪駅北側の商店街「北銀座通り」を対象とする都市計画道路補助132号線の拡幅事業だった。2019年、地元の建築家らが呼びかけて「未来の西荻」を住民が自由に発想する「ニシオギ空想計画」を実施し、2020年4月の事業認可を機に、検討を継続する組織として「西荻のこと研究所」が発足した。研究所は杉並区に認められたまちづくり団体として沿道商店へのアンケート調査などを進める一方、2021年に32年続いた手芸用品店「カントリーキルトマーケット」が閉店したのを機に、有志13人が共同出資して「株式会社西荻のこと」を設立し、その建物一棟を借り上げた。改修された建物は「西荻のことビル」と名付けられ、1階はカフェ、2階は手芸店と多目的スペース、3階はオフィスとして運営されている。 （参考：西荻のこと のこと｜株式会社西荻のこと、西荻のこと研究所 発足！｜西荻案内所）

本稿では、道路計画への「反対」ではなく「代替案の提示」を掲げた住民活動が、なぜ、どのようにして不動産事業にまで発展したのか、その過程と現在地を整理する。

背景・課題

1947年決定・2020年事業化の都市計画道路

西荻窪駅の北側を東西に走る北銀座通りは、都市計画道路補助線街路第132号線の一部にあたる。都市計画自体は1947年に決定された古いもので、2000年代に東京都の優先整備路線に位置づけられ、杉並区は2020年4月7日、青梅街道から善福寺川南側までの約606メートル区間について東京都から都市計画事業の認可を受けた。現在幅員約11メートルの道路を16メートルに拡幅する計画で、事業期間は2020年4月7日から2030年3月31日までとされている。区が掲げる目的は、火災延焼の遮断や避難路確保といった防災性の向上、および駅前広場や歩道空間の充実による拠点機能の強化である。 （参考：東京都市計画道路補助線街路第132号線｜杉並区公式ホームページ）

事業認可から5年が経過した2025年3月末時点で、用地取得率は28.5%にとどまる。取得済みの用地の一部はシェアサイクル置き場などとして暫定活用されており、川と交わる関根橋の架け替えを含む難易度の高い工区も残っている。事業期間の残りは4年強で、完了までにはなお時間を要する見通しである。 （参考：補助第132号線（西荻窪）北側区間 進捗状況｜俺の居場所｜まちの観察サイト）

「行政主導の計画」への危機感が、反対でなく提案を生んだ

道路が16メートルに拡幅されれば、沿道の店舗や住宅の相当数が移転・除却の対象になる。長年営業してきた個人商店が姿を消し、跡地にチェーン店やマンションが建てば、西荻窪らしい商店街の雰囲気が失われかねない——この危機感が、住民が動き出す出発点になった。2019年に計画を知った「西荻のまち歩きマップ」を発行する奥秋圭さん（当時48歳）は、地元の建築家や都市計画の専門家らに声をかけ「ニシオギ空想計画」を立ち上げる。単純な反対運動ではなく、「西荻らしいまちって何なのか。みんなで考えてもらいたい」という姿勢で、住民自身に将来像を描いてもらうことを狙った企画だった。 （参考：愛する「ニシオギ」の将来像は住民自ら描く 西荻窪で行政主導の道路拡幅計画に反対｜東京新聞デジタル）

2020年4月の事業認可により、道路拡幅は「空想」の段階から現実の事業へと移行した。これを受けて活動メンバーは体制を再編し、継続的に検討・発信を行う組織として「西荻のこと研究所」を発足させる。研究所は杉並区が届出を受け付ける「まちづくり団体」として認められ、沿道の商店会「西荻北銀座商友会」の協力を得て沿道の居住者・商業者・地権者へのアンケート調査を実施するなど、行政と住民の間で情報を集め、発信する役割を担うようになった。 （参考：西荻のこと研究所 発足！｜西荻案内所、西荻のこと研究所）

なお、こうした住民の危機感は区政の争点にもなった。2022年の杉並区長選で当選した岸本聡子区長は、選挙戦で「住民の合意が得られていない大規模道路拡幅計画などはいったん停止し、抜本的に見直す」との公約を掲げていた。しかし就任後は、用地買収を計画どおり継続し事業凍結は行わないという現実路線に転換し、その代わりに住民との対話集会「さとことブレスト」や、後述する「デザイン会議」を重ねる方針をとっている。道路計画そのものが止まったわけではないという点は、西荻のこと研究所や西荻のことビルの活動を理解するうえで踏まえておく必要がある。 （参考：効率から人へ。杉並区政が挑んだ1460日の大改革と、残されたリアルな課題｜新しい風やとみ 佐藤仁志）

取り組みのプロセス

1. ニシオギ空想計画による住民アイデアの公募（2019年）

「ニシオギ空想計画」は2019年6月と11月の2回にわたって開催された。第1弾（Vol.1）では「未来の西荻」を自由に発想する提案を公募し、35点の応募が集まった。応募作は一欅庵での展示を経て、地元書店での講評会にかけられている。応募には東京女子大学とのコラボレーション案、子どもの視点による提案、ベンチ設置など即実現可能な小規模施策から、大規模再開発を想定した案まで幅広い内容が含まれていた。この結果は「ニシオギ空想新聞」としてタブロイド判で発行され、行政担当者から地元商店会のリーダー、一般住民まで、それぞれの視点から寄せられた声が1冊にまとめられ、地域に配布された。 （参考：ニシオギ空想計画 Vol.1 講評会｜西荻案内所、ニシオギ空想新聞 刊行！｜西荻案内所）

2. 西荻のこと研究所の発足と行政への窓口づくり（2020年）

2020年4月の事業認可を受け、活動メンバーは「西荻のこと研究所」として体制を整えた。研究所は月2回程度のメールマガジン配信と週1回の会合を重ねながら、道路拡幅の進捗を追い、沿道の商店会と協力してアンケート調査を実施した。2019年10月31日・11月1日には、北銀座通り沿いの会場でアンケート結果を示すパネル展示「北銀座通り拡幅事業の自由研究発表会」を開催しており、空想段階のアイデアを具体的な調査データへとつなげる橋渡しの役割を果たしている。 （参考：西荻のこと研究所 発足！｜西荻案内所）

3. 老舗店舗の閉店を契機とした建物借り上げの構想（2021年4月）

2021年4月16日、西荻窪本店として32年間営業してきた手芸用品店「カントリーキルトマーケット」が閉店した。研究所のメンバーはこの一報を受け、建物が解体されたりチェーン店に置き換わったりすることを防ぐため、建物ごと自分たちで借り上げて管理・運営できないかを検討し始める。物件は西荻窪駅から徒歩4分、神明通り沿いに位置する築五十年以上が経つ4階建て（屋上含む）の鉄筋コンクリート造ビルで、コンパクトな規模だった。 （参考：西荻窪好きの集団がビル1棟借りて運営中！『西荻のことビル』と考える西荻のこと｜さんたつ by 散歩の達人、ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学）

4. 株式会社西荻のことの設立とビルの取得（2021年5月）

2021年5月、13人の有志が共同出資し「株式会社西荻のこと」を設立した。出資者の内訳は不動産関係者2名、建築関係者4名、まちづくり関係者2〜3名、大学研究員などで構成され、出資額の多寡にかかわらず誰もがやりたいことを実行できるフラットな運営を志向し、日常の意思決定はSlack上で共有する体制をとった。会社は建物を一棟借り上げ、テナントへのサブリースという形でリノベーションまちづくり事業を開始する。テナント公募には想定の2倍を超える応募が集まり、面談を経て入居者を決定したという。 （参考：ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学）

5. 「西荻のことビル」のお披露目と当初のテナント構成（2021年9月）

2021年9月19日、改修を終えた建物のお披露目会が開かれた。東京都立大学の饗庭伸氏と東京大学の中島直人氏を招き「西荻のこと、まちのこと、これからのこと」と題したトークイベントを実施し、道路拡幅計画の経緯を紹介する展示も併催している。開業時のテナント構成は、1階がカフェとギャラリー、2階が多目的スペースの「西荻シネマ準備室」と、カントリーキルトマーケットの元スタッフ3人が開いた新しい手芸用品店「bleu de nimes」、3階がウェブ制作会社とランドスケープデザイン会社のオフィスだった。 （参考：ことビルオープニング企画トーク（１）｜西荻のこと研究所）

6. 1階カフェのシェア型運営への移行（2022〜2023年）

2023年2月、1階のカフェスペースは「西荻のことカフェ」と正式に命名され、同年3月からは、飲食・物販・整体・占いなどの出店者が曜日ごとに入れ替わるシェア型の運営モデルとしてスタートした。飲食店営業許可と菓子製造業許可を取得した奥のシェアキッチンに加え、軒先の物販スペース、ギャラリー兼物販の「ことみせ」など複数の区画を備え、これから商いに挑戦する人を後押しする低リスクな出店機会として位置づけられている。2階の「西荻シネマ準備室」も2022年4月から一般向けの上映会を開始し、平日2,200円・土日祝2,750円（1時間あたり）で貸し出す有料の多目的スペースとして運用されている。 （参考：１階の名前が「西荻のことカフェ」に｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室、西荻シネマ準備室｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室）

7. 杉並区の公式まちづくりプロセスへの参画（2022年〜継続中）

会社の設立・運営と並行して、西荻のこと研究所は行政の対話の場にも継続して参加している。岸本区長は2022年10月から区民との対話集会「さとことブレスト」を重ね、杉並区は2018年度から2021年度にかけて「西荻窪駅周辺まちづくり懇談会」と「西荻補助132沿道まちづくりミーティング」を開催してきた。2024年度からは、区民が杉並区とともに地域の将来像を話し合う「（仮称）デザイン会議」が新たに設けられ、研究所は2024年9月8日の第1回会議から継続して参加し、会議の内容をメールマガジンで報告している。 （参考：西荻窪駅周辺まちづくり｜杉並区公式ホームページ、西荻のこと研究所 メールマガジン100号｜西荻のこと研究所）

この事例の特徴

1. 「反対運動」ではなく「代替案の提示」から始まる段階的プロセス

多くの道路拡幅・再開発をめぐる住民運動は、行政の計画案が固まった段階での反対表明から始まりがちである。西荻窪のケースは異なり、事業認可前の2019年の時点で「空想」という緩やかな形で住民に将来像を描いてもらうワークショップを実施し、そこで集まった多様なアイデアを土台にして検討組織（研究所）をつくり、さらに実践主体（会社）へと段階的に発展させている。反対か賛成かの二者択一ではなく、住民自身が代替となる将来像を提示し続けるという構えが、5年以上にわたる継続的な活動を支えている。 （参考：愛する「ニシオギ」の将来像は住民自ら描く｜東京新聞デジタル）

2. 「検討する研究所」と「実践する会社」の二層構造

西荻のこと研究所と株式会社西荻のことは、法人格も財源も別だが、メンバーは重なりながら役割を分担している。研究所は行政の動向を追い、アンケートや対話集会への参加を通じて情報を集め発信する非営利的な活動を担い、会社は不動産を借り上げてサブリース事業を営む営利法人として運営される。まちづくりの検討フェーズと、リスクを伴う不動産事業の実践フェーズを別組織に切り分けたことで、会社設立という重い意思決定を、5年前から積み重ねてきた検討の蓄積の上に乗せることができた。 （参考：西荻のこと のこと｜株式会社西荻のこと）

3. 多様な専門性を持つ13人による共同出資とフラットな運営

株式会社西荻のことの出資者13人は、不動産、建築、まちづくり、大学研究といった異なる専門性を持つ個人で構成されている。出資額の大小にかかわらず誰もがやりたいことを実行できる運営を志向し、日常業務をSlackで共有するなど、特定の代表者に権限が集中しない分散型の意思決定を採っている点も特徴である。単独の不動産事業者やデベロッパーではなく、地域に関わる多様な立場の住民が資金とスキルを持ち寄る形は、他地域でも再現しうる事業モデルといえる。 （参考：ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学）

4. 日替わりシェア型店舗による低リスクな出店機会の創出

1階の「西荻のことカフェ」は、固定テナントに一括して貸すのではなく、飲食・物販・整体・占いなど多様な業態の出店者が曜日単位で入れ替わるシェア型の運営に切り替えている。これから商いを始めたい個人にとって、まとまった保証金や内装投資をせずに商業スペースへ参入できる仕組みであり、空きビルを単に「埋める」だけでなく、地域の起業の裾野を広げる場としても機能している。 （参考：ことカフェ出店者募集｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室）

調査時点の成果

5年以上にわたり運営が継続している

西荻のことビルは2021年9月の開業から2026年現在まで運営を継続している。西荻のこと研究所のメールマガジンも2020年の発刊から2025年8月に100号、2026年4月に110号を数えており、5年を超えて情報発信と活動が絶えていない。長期にわたり住民主体の組織が継続していること自体が、この種の活動としては一定の到達点といえる。 （参考：西荻のこと研究所メールマガジン110号｜西荻のこと研究所）

テナント公募に想定を上回る応募が集まった

会社設立後のテナント募集では、想定の2倍を超える応募があったと報告されている。老朽ビルへの入居という一般的にはハードルの高い条件であっても、まちづくりの文脈に共感する事業者からの関心を集められたことは、単なる不動産の賃貸事業を超えた訴求力があったことを示している。 （参考：ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学）

行政の公式な対話プロセスに継続的に参画している

研究所は杉並区が2024年度から新設した「（仮称）デザイン会議」に初回から参加を続け、活動内容をメールマガジンで住民に報告している。行政が主催する制度的な対話の場に、住民組織として継続的な代表を送り込めていることは、単発のイベントで終わりがちな住民参加を、複数年にわたる関係として維持できていることの表れである。 （参考：西荻のこと研究所 メールマガジン100号｜西荻のこと研究所）

主要メディアでも取り上げられている

東京新聞は杉並区長選を控えた時期に、行政主導の道路拡幅計画に対して住民が自ら将来像を描く動きとしてこの活動を報じた。「さんたつ by 散歩の達人」も西荻のことビルを施設として紹介するなど、地域外のメディアからも関心を集めている。 （参考：愛する「ニシオギ」の将来像は住民自ら描く｜東京新聞デジタル、西荻窪好きの集団がビル1棟借りて運営中！｜さんたつ by 散歩の達人）

一方で、老朽建物特有の技術的な制約や、道路計画そのものの帰結は未解決のまま残る

築五十年以上が経つ老朽建物を活用しているため、3階の電気容量不足でブレーカーが落ちることがあるといった技術的な課題が報告されている。また、活動の出発点となった補助132号線の拡幅事業自体は、2025年3月末時点で用地取得率28.5%と、事業認可から5年を経てもなお途上にある。区長交代を経ても事業凍結には至っておらず、研究所や会社の活動が道路計画そのものを変えたとまでは言えない。この事例の成果は、道路計画への対抗という当初の動機とは別に、空きビルという既存資源を活かした住民主体の場づくりが自律的に育ったという点にある。 （参考：ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学、東京都市計画道路補助線街路第132号線｜杉並区公式ホームページ）

他地域への示唆

1. 「空想」から始める段階的な合意形成は、事業化の前段として機能しうる

いきなり不動産取得や会社設立を目指すのではなく、まず住民が自由にアイデアを出し合う軽いワークショップ（ニシオギ空想計画）から始め、その蓄積の上に継続的な検討組織（研究所）を置き、具体的な機会（老舗店舗の閉店）が生じた段階で初めて事業会社を設立するという順序を踏んだことは、他地域でも参考になる。最初から重い意思決定を迫るのではなく、参加のハードルが低い段階を用意することで、多様な人が関わり続けられる土壌をつくれる。

2. 検討組織と実践組織を分けることで、リスクの高い意思決定を独立させられる

まちづくりの検討・発信を担う非営利的な組織と、不動産取得やサブリースといった経営リスクを伴う事業主体を、法人格を分けて運用したことは、他地域が空き家・空きビル活用に取り組む際の組織設計として応用できる。検討組織のメンバー全員が事業リスクを負う必要はなく、出資に応じられる人だけが会社に加わる形にすることで、より多くの住民が無理なく検討段階に参加できる。

3. 多様な専門性を持つ少人数の共同出資は、単独の担い手不足を補う

空き家・空きビル活用の担い手不足は多くの地域で共通の課題だが、西荻窪では不動産・建築・まちづくり・大学研究といった異なる専門性を持つ13人が資金とスキルを持ち寄ることで、単独の事業者や自治体だけでは踏み出しにくい老朽建物の借り上げを実現した。地域に関わりのある専門職の人材を「出資者」として巻き込む発想は、資金力の乏しい地域でも再現可能性が高い。

4. シェア型・日替わり出店は、空きビル活用の初期リスクを下げる

固定テナントへの一括賃貸ではなく、曜日単位で入れ替わるシェア型の店舗運営を採用したことで、まとまった投資ができない個人でも商業スペースに参入できる仕組みができている。空きビルを埋めることを急ぐあまり単一の大口テナントに依存すると、そのテナントの撤退がそのまま空室化に直結するリスクがある。小口・多数の出店者による分散型の運営は、そうしたリスクを緩和する選択肢になりうる。

5. 住民組織が行政の公式な対話の場に継続参加することの意味を、過大評価も過小評価もしない

研究所は杉並区の「さとことブレスト」や「デザイン会議」に継続的に参加してきたが、それによって道路拡幅計画そのものが停止したわけではない。行政の首長交代後も事業は計画どおり進み、公約と実際の政策運営の間にはギャップが生じている。住民の継続参加は、計画を止める手段としてではなく、情報を得て発信し続けるためのチャネルとして機能している点を踏まえたうえで、他地域でも過度な期待を持たずに対話の場を位置づける必要がある。

参照元

• 西荻のこと のこと｜株式会社西荻のこと
• ことビルのこと｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室（株式会社西荻のこと）
• ことカフェ出店者募集｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室（株式会社西荻のこと）
• 西荻シネマ準備室｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室（株式会社西荻のこと）
• １階の名前が「西荻のことカフェ」に。｜西荻のことカフェ／西荻シネマ準備室（株式会社西荻のこと）
• 西荻のこと研究所（公式サイト）
• ことビルオープニング企画トーク（１）｜西荻のこと研究所
• 西荻のこと研究所 メールマガジン100号（2025.8.2）｜西荻のこと研究所
• 西荻のこと研究所メールマガジン110号（2026.4.8）｜西荻のこと研究所
• 西荻のこと研究所 発足！｜西荻案内所
• 補助132号線北銀座通りの幅が広がる計画｜西荻案内所
• ニシオギ空想計画 Vol.1 講評会｜西荻案内所
• ニシオギ空想新聞 刊行！｜西荻案内所
• 西荻窪好きの集団がビル1棟借りて運営中！『西荻のことビル』と考える西荻のこと｜さんたつ by 散歩の達人
• 西荻のことビル（西荻窪／施設）｜さんたつ by 散歩の達人
• 愛する「ニシオギ」の将来像は住民自ら描く 西荻窪で行政主導の道路拡幅計画に反対｜東京新聞デジタル
• ことビルから描く西荻の未来｜西荻町学（Nishiogiology）
• 東京都市計画道路補助線街路第132号線｜杉並区公式ホームページ
• 西荻窪駅周辺まちづくり｜杉並区公式ホームページ
• 補助第132号線（西荻窪）北側区間 進捗状況｜俺の居場所｜まちの観察サイト
• 「効率」から「人」へ。杉並区政が挑んだ1460日の大改革と、残されたリアルな課題｜新しい風やとみ 佐藤仁志

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2026年8月時点の調査内容に基づいて作成