JR蘇我駅東口地区市街地再開発の検討

JR蘇我駅東口地区（千葉県千葉市中央区、駅前広場を含め約1万平方メートル）で、老朽化した建物の更新と、手狭になった駅前の広場空間を広げる取り組みを一体的に進める組合施行の市街地再開発の検討が進んでいる。2022年頃から地権者向けの勉強会が重ねられ、2024年8月19日には地権者らが「JR蘇我駅東口地区市街地再開発協議会」を設立した。千葉市は2025年5月から6月にかけて蘇我駅周辺のまちづくりに関する属性別のWEBアンケートを実施し、結果を協議会と共有しながら準備組合の早期設立を目指している（参考：JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市）、蘇我駅東口地区の再開発実現へ勉強会（千葉市））。

2026年8月時点で確認できる限り、事業は構想・合意形成の段階にあり、都市計画決定や事業化には至っていない。地権者間の機運醸成とアンケートによる需要把握を並行して進めている、初期段階の再開発検討事例である。

背景・課題

蘇我駅は京葉線・内房線・外房線が接続するターミナル駅で、千葉市は同駅周辺と臨海部を合わせた約227ヘクタールを「蘇我特定地区」に指定している。同地区は千葉都心・幕張新都心と並ぶ市の主要都心の一つ「蘇我副都心」として位置づけられ、その形成が進められてきた。かつて製鉄所が立地する「鉄のまち」だった臨海部は、工場移転に伴い生まれた広大な跡地の活用が課題となり、都市再生総合整備事業や土地区画整理事業などを通じて新たな都市機能の導入が図られてきた（参考：千葉市：蘇我特定地区の概要）。

一方で駅の東側は、当初想定されていた以上にまちが成長したことで駅前広場が手狭になった。神谷俊一市長は蘇我駅と稲毛駅の東口について「当初、想定していた街の成長よりも大きく成長して手狭になっている」と述べており、朝のラッシュ時にはバスや一般車、タクシーが集中して駅前ロータリーが狭隘化し、利便性・安全性の面で課題が生じている。駅前広場に隣接する街区の建物も築年数を重ねており、建て替えの時期を迎えていた（参考：【インタビュー】千葉市長神谷俊一氏に聞くまちづくりに対する考えと各エリアのこれから（建設通信新聞Digital）、JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市））。

千葉市は2021年度、稲毛駅・蘇我駅の両東口を対象に組合施行による再開発の検討予算を計上した。ただし当時、稲毛駅東口は2017年度から地権者向け勉強会を11回重ねるなど検討が先行していたのに対し、蘇我駅東口は地権者への声掛けが始まったばかりの初期段階にあった（参考：検討業務を21年度／組合施行の再開発視野に／稲毛駅と蘇我駅の東口で／千葉市（日本工業経済新聞社））。

取り組みのプロセス

勉強会による関係権利者の理解形成（2022年〜）

千葉市と全国市街地再開発協会の支援のもと、2022年頃から蘇我駅東口の地権者を対象とした勉強会が継続的に開催され、市街地再開発事業の仕組みについて理解を深める取り組みが行われた（参考：JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市））。

協議会の発足（2024年8月）

勉強会を重ねた結果、2024年8月19日には地権者らが「JR蘇我駅東口地区市街地再開発協議会」を設立した。対象区域は駅前広場を含め約1万平方メートルを想定し、駅前広場と周辺街区をあわせて整備すれば広場用地を生み出せる余地があるとして、事業化に向けた検討が続けられている。神谷市長も、協議会による合意形成の取り組みを後押ししていく方針を示した（参考：JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市））。

属性別まちづくりアンケートの実施（2025年5〜6月）

千葉市は協議会発足後の2025年5月から6月にかけて、蘇我駅周辺のまちづくりに関するWEBアンケートを実施した。対象を「住む人（中央区在住者、103名）」「働く人（蘇我臨海部の就業者、447名）」「訪れる人（フクダ電子アリーナでのジェフユナイテッド市原・千葉ホームタウンゲーム来場者、179名）」の3属性に分け、日常の利用実態や駅周辺に求める機能、まちの魅力についてそれぞれ質問した（参考：千葉市：蘇我駅周辺のまちづくりに関するアンケート、蘇我駅周辺のまちづくりアンケート結果概要（PDF））。

機運醸成に向けた事例視察・意見交換（2025年〜）

協議会は同規模の再開発事例の視察や、かつて別地区の再開発組合で理事長を務めた人物ら経験者との意見交換を重ね、権利者間の機運醸成を図っている。千葉市はアンケート結果を協議会と共有し、2025年10月時点で準備組合の早期設立を目指す方針を示している（参考：蘇我駅東口地区の再開発実現へ勉強会（千葉市））。

この事例の特徴

駅前広場の拡張と街区更新を一体化させる事業スキーム

蘇我駅東口の検討は、駅前広場単独の整備事業としてではなく、隣接する老朽化街区の市街地再開発事業と一体化させることで広場用地の拡張余地を生み出す手法を採っている。広場単独の公共事業として拡張するには用地取得の負担が大きいのに対し、組合施行の再開発に組み込むことで、権利変換を通じて広場用地を捻出しやすくする狙いがある（参考：JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市））。

住民・就業者・来街者の3属性に分けた定量的な利用実態調査

千葉市のアンケートは、駅周辺の住民や蘇我臨海部の就業者だけでなく、サッカースタジアムの来場者という「訪れる人」までを対象に含めた点が特徴的である。フクダ電子アリーナでの試合日に合わせてアンケートを実施し、地域外から訪れる来街者の移動手段や利用実態を定量的に収集した点は、住民意向調査だけでは拾いにくい層の声を可視化する工夫といえる（参考：蘇我駅周辺のまちづくりアンケート結果概要（PDF））。

近接する稲毛駅東口の断念という文脈のなかでの検討

千葉市内では同時期に、稲毛駅東口でも組合施行の再開発が検討されていたが、事業性の低さから実施が見送られ、駅前広場の混雑解消など別の改善策の検討に転じたとみられる。蘇我駅東口の協議会は、事例視察や経験者との意見交換を重ねながら、こうした近接事例も踏まえて事業性を見極めていく段階にある（参考：【インタビュー】千葉市長神谷俊一氏に聞くまちづくりに対する考えと各エリアのこれから（建設通信新聞Digital）、千葉市：令和７年度ＪＲ稲毛駅東口駅前広場等改善方策検討業務委託）。

調査時点の成果

協議会という合意形成の器の形成

2022年頃からの勉強会を経て、2024年8月19日に地権者らによる協議会が発足したことは、老朽化した街区の権利者間で再開発に向けた合意形成の場が生まれたという組織面の成果といえる。千葉市もこの協議会を継続的に支援する方針を示している（参考：JR蘇我駅東口周辺で組合施行の再開発事業が前進協議会が発足（千葉市））。

アンケートによる課題の定量的な可視化

2025年のアンケートでは、駅周辺の住民が蘇我駅周辺へ移動する際は徒歩が61人と最多である一方、同じ住民が蘇我臨海部へ移動する際は自家用車が72人と最多になるなど、駅周辺と臨海部でアクセス手段が明確に異なる実態が定量的に示された。自由回答では「栄えておらず寂しい」「駅周辺と臨海部のアクセスが非常に悪い」「東口ロータリーが狭く送迎車で溢れている」といった意見が多数寄せられ、将来的に駅周辺へ求める機能として「食べる」「買う」に加え「遊ぶ」「くつろぐ」が上位に挙がった。これらの結果は協議会とも共有されており、今後の事業計画を検討する材料となっている（参考：蘇我駅周辺のまちづくりアンケート結果概要（PDF））。

ただし2026年8月時点で確認できる限り、準備組合の設立や都市計画決定には至っておらず、事業スキームや事業性の精査はこれからの段階にある。

他地域への示唆

属性別アンケートによる利用実態の定量的把握

住民だけでなく就業者・来街者を分けてアンケートを設計し、それぞれの移動手段や利用目的を定量的に比較する手法は、他地域の駅前再開発検討でも再現性が高い。特にスタジアムやホールなど大規模集客施設の来場者を対象に含めることで、通常の住民意向調査では拾いにくい「地域外から訪れる人」の視点を補える点は、集客施設を抱える他の駅前地区にとっても参考になる。

公共施設整備を隣接街区の再開発に組み込む事業スキームの選択肢

駅前広場のような公共性の高い空間の拡張を、単独の公共事業ではなく隣接街区の市街地再開発事業に組み込む手法は、公共側の用地取得負担を抑えながら広場拡張を実現しうる選択肢である。老朽化した駅前街区と手狭な広場を同時に抱える他地域でも、検討に値する組み合わせといえる。

近接事例の断念経緯を踏まえた事業性の見極め

同じ千葉市内で先行していた稲毛駅東口の再開発が事業性の低さから見送られたとみられる経緯は、蘇我駅東口の検討にとって重要な参照点となっている。協議会発足を急ぐ前に類似事例の視察や経験者との意見交換を重ね、事業性の見極めに時間をかける進め方は、拙速な組織形成やその後の計画頓挫を避けたい他地域にとっても示唆となる。