京都泉山 空き家活用・流通促進事業

概要

「特定非営利活動法人京都泉山」は、2015年6月に京都市東山区今熊野の自治連合会を母体として設立されたNPO法人である。拠点は廃校となった元今熊野小学校の校舎内に置かれ、弁護士・税理士・司法書士・家屋調査士・建築士・不動産業・保険業など地域に精通した専門家と自治連合会役員が理事に名を連ねる専門家集団として活動している。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」、特定非営利活動法人京都泉山｜自治会・町内会 NPOおうえんポータルサイト（京都市））

活動の柱は空き家・空き地対策であり、空き家所有者や地域住民からの相談受付、老朽空き家の除却支援、空き家情報のクラウド管理、セミナー・説明会の開催などを行う。これに加えて違法民泊対策や交通環境整備、観光資源の活用にも活動範囲を広げ、東山南部地区の地域活性化を目的の一つに掲げている。京都市が2010年度から実施する「地域連携型空き家対策促進事業」の枠組みのもとで、今熊野学区における地域主体の取り組みとして10年以上にわたり継続している。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動内容」、京都市：京都市地域連携型空き家対策促進事業）

背景・課題

今熊野学区は、清水寺や泉涌寺に近い東山区南部の住宅・商店街地域である。同学区の自治連合会長を2010年（平成22年）から務める石井良之氏（現・京都泉山理事長）は、2013年（平成25年）、京都市の空き家対策施策の一つとして学区内の空き家実態を調査したところ、171軒の空き家が見つかり、想定を上回る規模に驚いたと振り返っている。高齢化と人口減少が同時に進むなか、空き家は今後も地域の重荷になり続けるという見立てが、法人化の動機となった。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

東山区は京都市11区の中でも高齢化が進んだ地域で、高齢化率は2023年（令和5年）9月時点で31.8％と、山科区（32.0％）に次いで市内で2番目に高い水準にある。空き家は相続や改修費用の負担といった所有者側の事情から発生するケースが多く、所有者が抱える課題を放置すれば地域の防犯・防災上のリスクや景観の悪化につながりかねない。こうした背景から、住民が相続や改修について気軽に相談できる地域密着の窓口が必要だという認識が広がり、2015年6月1日、地域の専門家を結集した「特定非営利活動法人京都泉山」が設立された。（参考：京都市：京都市の高齢者人口（統計解析No.142）、NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

なお京都市全体でも、平成25年時点の空き家率は全国平均より高い水準にあり、これを受けて平成26年に「京都市空家等の活用、適正管理等に関する条例」を制定し、地域連携型の空き家対策を市内各区に広げてきた経緯がある。今熊野学区の取り組みは、この市の枠組みの中で法人化に至った事例の一つである。（参考：京都市：令和5年住宅・土地統計調査の結果（空き家率、空き家数）について）

取り組みのプロセス

多分野の専門家によるワンストップ体制の構築

京都泉山は設立にあたり、土地家屋調査士、建築士、建築業、不動産業、コンサルティング業、保険業、税理士、司法書士、弁護士という9分野の専門家と、今熊野自治連合会の役員を理事・監査として迎えた。空き家問題は相続、権利関係の整理、老朽建物の解体、売却・賃貸のマッチングなど複数の専門領域にまたがるため、住民が複数の窓口を回らずに済むよう、一つの組織の中に専門家を集約する体制を取っている。各専門家の氏名と所属事務所・会社名は公式サイトで公開されており、相談者が直接問い合わせることも可能になっている。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

廃校を拠点にした活動基盤

拠点は2014年（平成26年度）に閉校した元今熊野小学校の校舎内に置かれている。学校跡地という地域住民になじみのある場所を事務所として活用することで、相談者が訪れやすい立地を確保するとともに、拠点自体が公共施設の遊休化という地域課題への一つの対応例にもなっている。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

調査・啓蒙・相談・除却支援という一連の対応

活動内容は、空き家の所在地や老朽度、周辺事情を把握する調査・研究、所有者・住民への情報提供を通じた啓蒙活動、通学路の安全管理情報を小学校に提供するなどの防災・防犯対応、都市計画やまちづくりをテーマにしたセミナー運営、電話やホームページを窓口とする相談受付という一連の流れで構成されている。実績としては、老朽化した空き家について解体前後の状況を記録した除却支援の事例が複数公開されているほか、京都市が導入を予定する非居住住宅利活用促進税（空き家税）についての説明会も開催している。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動内容」、NPO法人京都泉山 公式サイト「活動実績」）

空き家対策から派生した地域課題への活動範囲の拡大

京都泉山は空き家・空き地対策を軸としながら、住宅環境の改善（違法民泊問題への対応）、交通環境の整備、観光資源の有効活用という3つの分野にも活動を広げている。これらは組織概要にある「東山南部地区の活性化」という目的に沿ったもので、空き家対策で構築した地域とのつながりを、観光地化に伴う地域課題への対応にも生かす方向性がうかがえる。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動内容」）

この事例の特徴

行政主導ではなく自治連合会が母体になった組織化

京都泉山は、学区の自治連合会長が調査を機に危機感を持ち、地域の専門家に声をかけて法人化したという経緯を持つ。自治会という地縁組織が主体となり、そこに士業・建築・不動産等の専門家が加わる形で組織が生まれた点が特徴である。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

単一の窓口に専門家を集約した相談体制

相続、権利調整、解体、売買・賃貸仲介という空き家対応の各段階に必要な専門家をあらかじめ組織内に確保していることで、相談者が複数の専門家を個別に探す負担を減らしている。特定の1事業者に業務を集中させるのではなく、複数の建築業者・不動産業者が並列して理事に加わっている点も特徴である。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」）

空き家対策を起点に活動領域を広げる発展性

当初は空き家・空き地対策から出発した組織だが、違法民泊対応や交通環境整備、観光資源活用へと活動領域を広げている。これは、地域に密着した専門家ネットワークという同一の基盤を、空き家問題以外の地域課題にも転用できることを示す例であり、単一課題対応の団体として固定化しない柔軟性を持つ。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動内容」）

調査時点の成果

171軒の空き家調査を起点に10年以上の継続活動

2013年の学区内調査で171軒の空き家が確認されたことを契機に発足した京都泉山は、設立から10年以上にわたり活動を継続している。空き家に関するデータをオンラインで一元的に把握し、問い合わせがあった際にすぐ参照できる仕組みを整えているほか、Facebookでも説明会・相談会の情報を随時発信している。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動実績」）

老朽空き家の除却実績

活動実績のページでは、解体前後の写真とともに複数件の老朽空き家の除却支援事例が紹介されており、うち1件は解体後に新たな建築が行われたことも確認できる。具体的な除却件数の累計や、マッチングによって流通に至った空き家の件数といった定量的な集計値は公式サイト上では公表されておらず、個別事例の積み重ねとして活動が続いている段階にとどまる。（参考：NPO法人京都泉山 公式サイト「活動実績」）

東山区は市内で空き家率の改善幅が最大

京都市全体の空き家率は令和5年（2023年）の住宅・土地統計調査で12.5％となり、平成30年の前回調査から0.4ポイント減少した。行政区別では東山区の空き家率が16.4％で、前回調査比マイナス3.2ポイントと11区中で最も改善幅が大きかった。これは京都市全体の施策や東山区内の他地域の動向も含んだ数値であり、今熊野学区や京都泉山単独の効果を直接示すものではないが、地域連携型の空き家対策が市内で継続されてきた区の一つで、統計上も空き家率の改善が確認できる。（参考：京都市：令和5年住宅・土地統計調査の結果（空き家率、空き家数）について）

他地域への示唆

自治会と専門家をつなぐ「地縁×専門性」の組織モデル

京都泉山の設立経緯は、地域を熟知する自治会長が空き家調査という具体的なデータを得たことをきっかけに、士業や不動産・建築の専門家に声をかけて組織化したという流れである。空き家問題に限らず、地域の実態調査で課題の規模を可視化し、その結果をもとに専門家ネットワークを組成するという手順は、他地域の自治会・地縁組織が地域課題に取り組む際の再現性のある手法として応用できる。

相続・改修という「発生源」に着目した相談体制

京都泉山は、空き家になってから対応するだけでなく、所有者が相続や改修費用の負担を理由に空き家化を選ばざるを得ない事情そのものへの相談を受け付けている。相続・改修に関する相談体制は、空き家化の背景にある所有者側の事情に早期に関与しうるものであり、他地域でも参考になる視点である。

遊休公共施設を地域活動の拠点に転用する発想

閉校した元今熊野小学校を組織の拠点として活用している点は、学校統廃合が進む他地域においても、跡地を地域課題解決のための活動拠点に転用する選択肢の一例となる。既存の公共資産を活用する発想は、財政基盤の小さい地域団体にも応用しやすい。

単一課題の対策団体にとどまらない拡張性

空き家対策を起点として違法民泊や交通、観光といった隣接課題に活動を広げた経緯は、地域の専門家ネットワークという「基盤」さえ整えれば、対象課題を空き家に限定せず柔軟に展開できることを示している。特定の補助金制度に紐づいた単発の対策にとどまらず、組織そのものを地域の総合的な課題解決プラットフォームとして育てていく発想は、他地域の地縁組織にとっても長期的な組織運営の参考になる。

参照元

• NPO法人京都泉山 公式サイト「京都泉山について」
• NPO法人京都泉山 公式サイト「活動内容」
• NPO法人京都泉山 公式サイト「活動実績」
• 特定非営利活動法人京都泉山｜自治会・町内会 NPOおうえんポータルサイト（京都市）
• 京都市：京都市地域連携型空き家対策促進事業
• 京都市：令和5年住宅・土地統計調査の結果（空き家率、空き家数）について
• 京都市：京都市の高齢者人口（統計解析No.142）

2026年08月時点の調査内容に基づいて作成