たいとう歴史都市研究会による歴史的建造物の保存活用

特定非営利活動法人たいとう歴史都市研究会（通称「たい歴」）は、東京都台東区の上野桜木・谷中エリアを拠点に、空き家となった歴史的建造物を所有者から借り受け、住民・専門家とともに保存・活用を続けてきたNPOである。2001年、地域住民と東京藝術大学関係者が明治期の邸宅「市田邸」を借り受けたことを契機に活動が始まり、2003年にNPO法人として認証を受けた（参考：たいとう歴史都市研究会拠点紹介、台東区地域活動支援サイト団体プロフィール）。

以来約25年にわたり、大正・昭和期の町家や邸宅を次々と借り受け、「維持管理・活用運用」「調査研究」「つどい・勉強会」「情報発信」「相談・助言」の5つの事業を軸に活動してきた。市田邸、カヤバ珈琲、旧平櫛田中邸に加え、2015年には昭和戦前期の三軒家を再生した複合施設「上野桜木あたり」が同年度グッドデザイン賞を受賞するなど、単発の建物再生にとどまらず、路地・街区単位で生活文化を継承する仕組みづくりとして知られている（参考：About – たいとう歴史都市研究会、上野桜木あたりについて）。

背景・課題

上野・谷中エリアでは1980年代から、地域雑誌『谷根千（谷中・根津・千駄木）』の発行や住民団体「江戸のあるまち会」（1981年結成）の活動を通じて、下町の生活文化と町並みへの関心が高まっていた。1986〜88年にはトヨタ財団の助成による「親しまれる環境調査」が実施され、これが後の専門家・住民ネットワーク形成の土台となった（参考：一般財団法人日本不動産研究所「まちづくりの契機（谷中が谷中でなくなる）」）。

1989年には、東京藝術大学・東京大学の大学院生と地域有志による専門家集団「谷中学校」が発足し、伝統的建物の実測調査や住民相談などを通じて修復型まちづくりの実践を積み重ねた。高度成長期からバブル期にかけての地上げや、1998年に持ち上がった三崎坂での9階建てマンション建設計画は、「このままでは谷中が谷中でなくなってしまう」という危機感を地域に広げ、個別の反対運動にとどまらない恒常的な保存活用の担い手組織の必要性を浮き彫りにした（参考：一般財団法人日本不動産研究所「まちづくりの契機（谷中が谷中でなくなる）」）。

こうした流れの中で、2001年に地域住民と東京藝術大学関係者が、老朽化し住み手を失いつつあった明治40年築の邸宅「市田邸」を市田家から借り受けたことが、たいとう歴史都市研究会の直接の出発点となった。市田邸はもと日本橋の布問屋・市田善兵衛が建てた屋敷で、戦後は東京藝術大学音楽学部声楽科の学生の下宿として使われていたが、住み手の高齢化とともに空き家化が進んでいた。所有者が建物を維持したいと考える一方で、個人での維持管理や活用の担い手を見つけられずにいたことが、多くの歴史的建造物に共通する課題であった（参考：たいとう歴史都市研究会の椎原晶子さん「先人たちの営み、古民家がつなぐ」｜日本経済新聞）。

取り組みのプロセス

1. 市田邸を拠点とした活動基盤の構築（2001〜2003年）

市田家との定期借家契約により市田邸の活用を開始し、若い世代がシェア居住をしながら日常の維持管理を担い、1階座敷を展覧会やもちつき大会など芸術文化活動の拠点として活用する方式を実践した。2003年11月にはNPO法人として認証を受け、任意団体から法人格を持つ組織へと移行した（参考：たいとう歴史都市研究会拠点紹介、台東区地域活動支援サイト団体プロフィール）。

2. 閉店した町家喫茶の借り受けと専門家監修による再生（カヤバ珈琲、2006〜2009年）

大正5年築の町家で昭和13年から営業してきた喫茶店「カヤバ珈琲」が2006年に一度閉店した際、地元常連客や藝大生からの惜しむ声を受けて、たい歴が建物を借り受けた。東京藝術大学大学院文化財保存学保存修復建造物研究室が建物調査と保存監修を担い、変更可能な部分と保存すべき部分を履歴調査に基づき区分したうえで、建築家・永山祐子が「陰翳礼讃」をコンセプトに内装を設計し、2009年9月に新たな運営体制で営業を再開した（参考：たいとう歴史都市研究会「カヤバ珈琲」、永山祐子による大正レトロ「カヤバ珈琲」の復活｜淵上正幸の日々建築漬け、文化庁資料（たいとう歴史都市研究会入会案内））。

3. 彫刻家アトリエの段階的公開（旧平櫛田中邸、2001年〜）

彫刻家・平櫛田中（1872〜1979）が暮らしたアトリエ兼住宅は、大正8年（1919年）にアトリエ棟が、大正11年（1922年）に住宅棟が建てられた。田中は昭和45年（1970年）に小平市へ転居する際、生前に旧アトリエ・住宅を郷里の岡山県井原市に寄贈したが、その後も管理人が居住を続け、平成11年（1999年）頃に管理人が退居して空き家となった。田中の孫にあたる平櫛弘子氏が有志とともに清掃活動を始め、東京藝術大学の各研究室による修繕協力や、地域のアートマネジメント団体「谷中のおかって」との連携を経て、月1回程度の定期公開「田中邸を味わう日」やデッサン会・展覧会の会場として活用されるようになった（参考：たいとう歴史都市研究会「旧平櫛田中邸」）。

4. 複数棟・路地単位への展開（上野桜木あたり、2015年）

昭和13年築の三軒家が並ぶ一角で、テレビ局からロケ地探しの相談を受けた際に理事長（当時）の椎原晶子氏が候補地として提案したことが、オーナーとの接点となった。空き家が徐々に増えていく様子を見ていたオーナーが土地の権利整理と有効活用を望んでいたことから、たい歴が路地と建物を一体化した交流スペースの創出を提案し、改修プラン立案・入居希望者とのマッチング・維持管理を担う体制を構築した。入居者選定では地域住民の要望を踏まえてベーカリーを優先するなど地元ニーズを反映し、ビアホールの営業時間を制限するなど近隣への配慮も組み込んだうえで、2015年3月に複合施設「上野桜木あたり」として開業した（参考：今人気のスポット「上野桜木あたり」誕生には、熱い思いがあった！｜SUUMOジャーナル、上野桜木あたりについて）。

5. 対象の追加と広域連携への展開（三段坂の和館、東京歴史文化まちづくり連携）

近年は、池之端に残る明治末期築の和館「三段坂の和館」の保全活用にも協力するなど、対象を市田邸・カヤバ珈琲・旧平櫛田中邸・上野桜木あたりの4棟から広げている。あわせて、都内の歴史文化まちづくりに取り組む地区・団体が交流・連携する「東京歴史文化まちづくり連携」の枠組みにも参加し、各団体が直面する課題や制度上の論点を共有する取り組みも進めている（参考：東京建築祭2025「三段坂の和館」、東京歴史文化まちづくり連携）。

この事例の特徴

1. 「所有せず借りて使う」ことによるリスク分散型の保存モデル

たい歴が扱う建物は、いずれも法人が所有権を取得するのではなく、所有者との賃貸借契約に基づいて借り受け、活用している。市田邸・カヤバ珈琲・上野桜木あたりのいずれも、所有者が土地建物を手放さずに維持でき、NPO側も多額の取得資金を必要としない点で、資金力の乏しい市民団体でも着手しやすいリスク分散型の保存モデルとなっている（参考：たいとう歴史都市研究会拠点紹介）。

2. 大学研究室と専門家、住民の三者が継続的に関わる体制

カヤバ珈琲では東京藝術大学大学院の研究室が建物調査と保存監修を担い、旧平櫛田中邸でも複数の藝大研究室が修繕に協力するなど、単発の設計監修にとどまらない継続的な専門家関与が組み込まれている。これに加えて建築家や地元住民、地域のアートマネジメント団体が役割分担しながら関わる体制が、個々のプロジェクトを超えて組織内にノウハウとして蓄積されている（参考：たいとう歴史都市研究会「カヤバ珈琲」、たいとう歴史都市研究会「旧平櫛田中邸」）。

3. 単体の建物保存から路地・街区単位の再生への発展

市田邸やカヤバ珈琲が単体の建物を対象とした保存活用だったのに対し、上野桜木あたりでは隣接する三軒家と路地を一体的に改修し、複数のテナントが立地する街区として再生した。1棟の保存活用で培った所有者・入居者との合意形成の手法を、複数棟・路地単位のプロジェクトへと段階的にスケールアップさせている点が特徴である（参考：今人気のスポット「上野桜木あたり」誕生には、熱い思いがあった！｜SUUMOジャーナル）。

4. 用途転換ではなく「暮らしの文化の継承」を選定基準に据える姿勢

上野桜木あたりの入居者選定では、収益性の高い業態を優先するのではなく、地域住民からの要望が多かったベーカリーを優先し、ビアホールには近隣に配慮した営業時間の制限を求めるなど、地域の生活環境との両立を条件として組み込んでいる。旧平櫛田中邸においても、展示公開よりも「田中が家族と暮らした住まい」としての履歴を重視する保全方針がとられており、収益化や観光集客を第一目的としない選定基準が一貫している（参考：今人気のスポット「上野桜木あたり」誕生には、熱い思いがあった！｜SUUMOジャーナル、たいとう歴史都市研究会の椎原晶子さん「先人たちの営み、古民家がつなぐ」｜日本経済新聞）。

調査時点の成果

1. 業界団体・国際機関からの第三者評価

第1回となる2005年度の「住まいのまちなみコンクール」で、同会の活動が「住まいのまちなみ賞」として表彰されたのを皮切りに、2015年度には上野桜木あたりがグッドデザイン賞を受賞した。旧平櫛田中邸は2012年にWorld Monuments Fundの「World Monuments Watch」に選定され、1990年代から空き家状態が続いていた建物の保存の必要性が国際的にも取り上げられた（参考：住まいのまちなみコンクール第1回審査結果｜住宅生産振興財団、World Monuments Fund「Denchu Hirakushi House and Atelier」）。

2. 複数棟の継続的な維持管理体制の確立

東京都に提出された令和5年度（2023年10月〜2024年9月）事業報告書によれば、市田邸・旧平櫛田中邸・カヤバ珈琲・上野桜木あたりに加え、三段坂の和館の維持管理・活用にも取り組んでおり、正会員約51人、賛助会員約35口、友の会約36人が活動を支える会員基盤となっている。会費に加えて建物の貸出時に生じる保存活用協力金などの自主財源によって運営されている（参考：東京都生活文化局特定非営利活動法人たいとう歴史都市研究会令和5年度事業報告書）。

3. 全国メディアでの紹介による認知拡大

2025年10月、日本経済新聞の地方紙姉妹紙「日経グローカル」の「地方創生の旗手」欄で、副理事長・椎原晶子氏へのインタビューが掲載され、30年以上にわたる古民家再生の取り組みが全国的に紹介された（参考：たいとう歴史都市研究会の椎原晶子さん「先人たちの営み、古民家がつなぐ」｜日本経済新聞）。

4. 広域連携ネットワークへの参画

都内の歴史文化まちづくりに取り組む複数の地区・団体が参加する「東京歴史文化まちづくり連携」に加わり、共通する制度上の課題や解決策を共有する場を持つに至っている（参考：東京歴史文化まちづくり連携）。

他地域への示唆

1. 所有権を取得しない「借りて活用する」担い手モデルの再現性

たい歴の活動は、法人が建物を買い取るのではなく、所有者との賃貸借契約によって借り受け活用する方式を一貫して採用している。これは、資金力に乏しい市民団体であっても着手可能であり、所有者にとっても手放さずに建物を維持できる選択肢となる点で、空き家を抱える他地域でも再現しやすいモデルである。担い手団体の規模や地域の知名度に依存しない、制度・契約の設計として応用できる。

2. 大学・専門家との継続的な連携関係の構築

カヤバ珈琲や旧平櫛田中邸の事例が示すように、近隣に大学の建築・保存修復系の研究室がある場合、単発の設計監修依頼にとどまらず、調査・修繕・公開活動まで継続的に関わってもらう関係を築くことで、専門知見を地域内に蓄積できる。大学が立地する地域であれば、他分野（歴史学、都市計画等）の研究室との連携も含めて応用可能な視点である。

3. 1棟の実績を路地・街区単位の再生へと段階的に広げる展開手順

上野桜木あたりの事例は、市田邸・カヤバ珈琲という単体の建物保存で培った所有者との合意形成やテナントマッチングの手法を、複数棟・路地単位のプロジェクトに応用した結果である。いきなり大規模な街区再生を目指すのではなく、小規模な実績を積み重ねてから面的な展開へと拡張する進め方は、担い手の経験やネットワークが未成熟な地域においても再現性のある手順である。

4. 個別の建物保存で終わらせず、広域連携を通じて制度的な課題を共有する視点

たい歴が参加している「東京歴史文化まちづくり連携」のように、個々の団体が抱える固定資産税や既存不適格建築物への対応といった制度上の論点は、単一地域の枠内では解決が難しい場合がある。複数地域の担い手団体が連携し、共通課題を可視化・共有する枠組みに参加することは、個別プロジェクトの持続可能性を超えて、より広い政策論議につなげるための再現可能なアプローチである。