千葉駅東口西銀座地区市街地再開発

千葉駅東口西銀座地区市街地再開発は、JR千葉駅から東へ約100mに位置する西銀座地区（千葉市中央区富士見2丁目）で進む、街区再編を伴う第一種市街地再開発事業の検討である。対象は既存建物約20棟が立ち並ぶ約2haで、2021年9月に発足した市街地再開発準備組合が、2024年10月に三井不動産レジデンシャルを代表とする4社コンソーシアム（三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、野村不動産、東方地所）を事業協力者に選定し、事業計画の検討と権利者の合意形成を進めている。（参考：建設通信新聞、日本建設新聞社）

この地区は、千葉市が2016年3月に策定した「千葉駅周辺の活性化グランドデザイン」において東口駅前と並ぶ「駅前業務・商業コア」に指定され、エリア活性化をけん引する「先行整備プログラム」の一つとして扱われてきた。西銀座エリア全体（約3.8ha）では、千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業（A地区、2022年竣工）、三越千葉店跡地のタワーマンション建設（B地区、2026年竣工予定）が先行しており、本事業は残る中核部の街区群を対象とする、約10年にわたる段階的なエリア再編の最終ピースにあたる。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査、千葉市）

背景・課題

西銀座地区を含む千葉駅東口周辺には、戦後の区画整理事業でつくられた小規模な街区割りが現在も引き継がれている。区域内の道路は幅員が狭く、幅員12m未満の道路に接する敷地では道路幅員による容積率制限が適用されるため、指定容積率まで土地を利用できない可能性があり、駅至近というポテンシャルを活かし切れない構造的な制約を抱えていた。建物の更新も停滞し、まちのにぎわいが薄れることへの懸念が広がっていた。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査）

転機となったのは、2011年、JRが千葉駅の駅舎と駅ビルの建て替え工事をスタートさせ、駅の両側それぞれで再開発が動き出したことにある。千葉市はこれを街全体をリニューアルする機会と捉え、2016年3月に「千葉駅周辺の活性化グランドデザイン」を策定した。グランドデザインでは、東口駅前と西銀座地域を「駅前業務・商業コア」と位置づけ、駅から中央公園・千葉神社周辺の歴史文化エリアへと来街者を引き込む歩行者中心のにぎわい軸の形成を掲げた。区域内には1965年竣工の塚本大千葉ビル（SRC造地下3階地上9階建て、延べ約6万2,855平方メートル）など更新期を迎えた大型ビルが多く、商業・業務地としての性格を保ちながら、老朽化した建物の更新をどう進めるかが課題となった。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査、建設通信新聞）

取り組みのプロセス

1. ビジョン策定と基盤調査による事業成立性の検証（2016〜2017年度）

グランドデザイン策定と同じ2016年度、千葉市は国の支援を受けて「西銀座地域における地域活性化のための検討調査」を実施した。道路状況・インフラ埋設状況・各種法令与件の調査に加え、2016年11月には平日・休日各1回、7時から22時までの交通量調査を行い、歩行者交通量が多い一方で貨物車の割合が非常に高いこと、地区内道路の廃道・付替え・歩行者専用化が歩行者空間の充実と民間再開発の推進に有効であることを定量的に確認した。事業手法については、権利者数の多さを踏まえ、法的な後ろ盾のある土地区画整理事業か市街地再開発事業で進めるのが妥当と結論づけられ、街区再編後の将来像を検討・共有するためのVRモデルも構築された。調査では、短期は地元調整・事業組成、中期は設計、長期は都市計画決定・工事着工という時間軸の整理も行われている。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査）

調査で確認された貨物車の多さに対しては、2017年度に共同荷さばき場の社会実験を実施し、荷さばき機能を集約した場合の効果や導入可能性の検証につなげた。（参考：千葉市）

2. 地区計画によるルールづくりと先行街区の整備（2021年〜）

2021年11月、千葉市都市計画審議会は西銀座周辺約3.8haを対象とする地区計画と特別用途地区の決定を了承し、同年11月30日に「千葉駅東口西銀座地区地区計画」が都市計画決定された（千葉市告示第982号）。地区計画は、商業・業務の集積と土地の高度利用を進め、千葉駅から中央公園・千葉神社周辺までを歩いて回遊できる軸をつくることを目標に掲げ、建物の低い階には店舗などが入るよう用途を誘導している。先行するA地区（約0.6ha）では住宅系用途を制限して商業・業務系の土地利用を担保し、B地区（約0.8ha）では主要道路の境界から10m以内の1階部分を物販店舗・飲食店等に限定した。また、千葉駅からの主動線となる地区入口部に「立体多目的屋内通路」（幅員12〜19.3m、延長約40m）を地区施設として位置づけた。（参考：日本建設新聞社、千葉市・千葉駅東口西銀座地区地区計画の手引き）

先行街区では事業が具体化した。A地区にあたる千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業（約1.0ha、組合施行）は2016年3月に都市計画決定、同年10月に組合設立が認可され、2022年10月に再開発ビル「マインズ千葉」（地上9階地下1階、延べ約2万4,880平方メートル、業務・商業）が竣工した。B地区の三越千葉店跡地では、優良建築物等整備事業として地上23階建て・491戸の複合タワーマンション「Brillia Tower 千葉」（延べ約4万8,650平方メートル、店舗・保育施設を含む）の建設が進み、2026年8月下旬の竣工が予定されている。（参考：千葉市・千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業、健美家、Brillia Tower 千葉物件概要）

3. 準備組合による中核部約2haの再開発検討（2021年9月〜）

残る中核部では、2021年9月に千葉駅東口西銀座地区市街地再開発準備組合が発足した。対象は富士見2丁目の約2.35haのうち、竣工済み・建設中の2物件を除く約2ha（3〜5番地、25番地）で、塚本大千葉ビル、千葉辰巳ビル、塚本千葉第三ビルなど約20棟が立地する。準備組合は2024年度に事業協力者の公募を進め、同年10月中旬の総会で三井不動産レジデンシャルを代表とする4社コンソーシアムの選定を決定した。再開発全体のコンサルタントは佐藤総合計画が務める。区域内で塚本大千葉ビルに入居していたヨドバシカメラ千葉店は2024年11月15日に駅前の別ビルへ移転しており、今後は事業計画の作成と権利者の合意形成を経て、本組合の設立と都市計画決定手続きを目指す段階にある。（参考：建設通信新聞、日本工業経済新聞社、日本建設新聞社）

この事例の特徴

ビジョン・調査・ルール・事業を積み上げる階段設計

本事例の最大の特徴は、グランドデザイン（ビジョン）→国費調査による基盤検証（データ）→地区計画・特別用途地区（ルール）→準備組合と事業協力者による再開発（事業）という段階を、約10年かけて積み上げている点にある。特に、民間再開発を前提としながら、道路・インフラ・交通量といった事業成立の前提条件を行政が先行して調査・公表したことで、後続の民間事業者や権利者が検討に入る際の不確実性が下げられている。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査）

約3.8haを一括ではなく街区単位で段階整備

西銀座エリア全体を一つの事業として立ち上げるのではなく、地区計画で全体の方向性を共有した上で、権利関係が整った街区（A地区・B地区）から順次事業化する構成をとっている。先行街区の竣工により、商業核（マインズ千葉）と都心居住（Brillia Tower 千葉）が現実の姿として立ち上がることは、残る中核部の権利者にとって再開発後の姿を具体的にイメージできる材料となる。（参考：千葉市・千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業、日本建設新聞社）

容積率制約という構造問題への正面からのアプローチ

戦災復興土地区画整理由来の狭幅員道路により、指定容積率を使い切れない敷地が存在するという構造的な制約を調査で明示し、地区内道路の廃道・付替えを含む街区再編によって土地のポテンシャルを引き出す方針を立てている。個別建て替えでは解けない問題を、街区スケールの再編で解くという課題設定が明快である。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査）

定量調査・社会実験・VRを組み合わせた合意形成の下ごしらえ

交通量調査による歩行者・貨物車動態の定量把握、共同荷さばき場の社会実験による対策検証、VRモデルによる街区再編後の将来像の可視化と、多くの権利者との合意形成を見据えたツールを早期から整備している点も特徴的である。（参考：国土交通省・千葉市西銀座地域における地域活性化のための検討調査、千葉市）

調査時点の成果

エリア全体では2つの先行街区が事業化・完成

A地区の千葉駅東口地区第一種市街地再開発事業は2022年10月に「マインズ千葉」が竣工し、事業完了に至った。B地区の「Brillia Tower 千葉」は2026年8月下旬竣工予定で建設が最終盤にある。グランドデザインに位置づけられた西銀座周辺の再編は、面積ベースで約3.8haのうち約1.4ha分が具体化した。（参考：千葉市・市街地再開発事業の状況、Brillia Tower 千葉物件概要）

中核部は体制構築まで進捗、事業内容は未確定

中核部約2haについては、準備組合の発足（2021年9月）、地区計画の都市計画決定（2021年11月）、事業協力者4社の選定（2024年10月）と、事業推進の体制と制度的な土台が整った。一方、2026年8月の調査時点で確認できる公表情報の範囲では、本組合の設立認可や再開発事業自体の都市計画決定には至っておらず、施設計画や竣工時期も未定である。約20棟・多数の権利者を抱える街区再編として、合意形成の途上にある。（参考：建設通信新聞、日本建設新聞社）

上位計画は開発動向を反映しながら更新が継続

グランドデザインは2020年12月に西銀座周辺の開発動向やウォーカブル推進・都心居住の方針を反映して一部改定され、2026年6月にも先行整備プログラムの見直しを含む2度目の改定が行われた。隣接する中央公園プロムナードでは市民参加のプラットフォーム「中プロ・デザインラボ」によるまちづくりビジョンの検討も進んでおり、民間再開発と公共空間再編を両輪とするエリア全体の取り組みが継続している。（参考：千葉市・グランドデザイン一部改定、千葉市・グランドデザイン、千葉市・グランドデザイン等の改定に関する取り組み）

他地域への示唆

戦災復興市街地に共通する「容積率を使い切れない街区」の解き方

戦災復興土地区画整理でつくられた小規模街区と狭幅員道路は、多くの地方中枢都市の駅前商業地に共通する遺産である。個々の敷地では建て替えても容積を使い切れないため更新が止まる、という構造を調査で可視化し、街区再編を伴う再開発でまとめて解くというアプローチは、同様の悩みを抱える地域に汎用性がある。行政が先行して道路・インフラ・交通の基礎調査を行い、事業手法の当たりを付けてから民間に引き渡す手順は、民間投資を呼び込む際のリスク低減策として参考になる。

大規模エリアは「熟した街区から」の段階整備が現実的

約3.8haの再編を一括事業とせず、地区計画で全体像とルールを固定した上で、合意しやすい街区から順に事業化する進め方は、権利者数が多いエリアでの現実的な戦略といえる。先行事業の完成形が後続街区の合意形成の材料になる連鎖を設計している点は、長期のエリア再編を計画する際の参考になる。

合意形成の共通言語としてのデータ・実験・可視化

歩行者量・貨物車率といった定量データ、共同荷さばきの社会実験、VRによる将来像の可視化は、いずれも「権利者・行政・事業者が同じ土俵で議論するための共通言語」として機能している。再開発の合意形成が難航しがちな商業地では、事業計画の前段でこうした客観的な材料を蓄積しておくことの価値は大きい。

10年単位の時間軸を前提にした体制設計

2016年のビジョン策定から10年を経ても、中核部は組合設立前の段階にある。駅前一等地であっても既成市街地の街区再編には長い時間がかかることを前提に、準備組合・事業協力者・行政の役割分担で検討を持続させる体制づくりと、その間も先行街区や公共空間で目に見える変化を積み重ねる進め方は、長期戦を戦うエリアにとって示唆に富む。