京都市若者・子育て応援住宅「こと×こと」

京都市は2023年5月、市営住宅の空き住戸を民間事業者に貸し付け、事業者の資金とノウハウでフルリノベーションしたうえで、所得制限を設けずに若者・子育て世帯へ廉価で提供する取組を全国で初めて開始した。愛称は「こと×こと（子と住むっ！古都住むっ！）」で、伏見区の向島市営住宅第9街区を皮切りに、山科市営住宅、北区の楽只市営住宅、西京極市営住宅、南烏丸市営住宅など市内の複数団地に順次拡大している。（参考：株式会社長栄のプレスリリース、京都市：向島9街区1棟の空き住戸を活用した若者・子育て向け住宅の活用（第3期募集）について）

事業スキームは、京都市が公募で選定した民間の不動産・リノベーション事業者に市営住宅の空き住戸を借り上げてもらい、事業者の負担でリノベーション工事を実施したうえで、若者・子育て世帯向けに転貸するというもの。2023年度時点で市内10社の不動産事業者が本事業に加わり、あわせて75戸が改修を経て供給されている。（参考：SUUMOジャーナル）

背景・課題

京都市は人口減少が全国でも際立って深刻な自治体で、2020年から2022年にかけて人口減少幅が3年連続で全国最大となり、2023年も全国ワースト2位となった。マンション価格の高騰も進んでおり、2024年の市内新築分譲マンションの平均価格は約5,610万円、平米単価は約104万円に達しているとされ、子育て世帯を中心とした若い世代が大阪府や滋賀県などの近隣自治体へ転出する動きが指摘されている。（参考：PR TIMES STORY）

一方で市営住宅は空室の増加という別の課題を抱えていた。京都市が管理する市営住宅は523棟・約2万3千戸（2023年時点）にのぼるが、このうち27％にあたる約6,300戸が空室で、2024年11月時点では管理戸数2万2,562戸に対し空室が6,719戸と空室率がさらに上昇している。入居者の高齢化も進み、65歳以上が47.7％を占める一方で15歳未満はわずか8.04％にとどまり、団地コミュニティの担い手不足が懸念されていた。象徴的な例が向島市営住宅第9街区で、竣工から45年が経過し、全219戸のうち71戸が空室となっていた。（参考：SUUMOジャーナル、株式会社長栄のプレスリリース）

住宅価格の高騰による若年層の流出と、市営住宅の空室増加・入居者高齢化という二つの課題を同時に解決する手段として、公営住宅ストックを民間の資金とノウハウで若者・子育て世帯向けに再生する仕組みが企画された。

取り組みのプロセス

1. 事業スキームの構築と向島での開始

京都市は市営住宅の空き住戸を公募により選定した民間事業者へ貸し付け、事業者の負担でリノベーション工事を実施したうえで若者・子育て世帯に転貸するスキームを構築し、2023年7月、賃貸マンション管理会社の株式会社長栄と連携して向島市営住宅第9街区での取組を開始した。募集対象世帯は50歳未満の世帯（単身世帯を除く）、または子どもが18歳になるまでの子育て世帯とされ、通常の公営住宅にある所得制限は設けられていない。（参考：株式会社長栄のプレスリリース、アムネッツ株式会社、京都市：向島9街区1棟の空き住戸を活用した若者・子育て向け住宅の活用（第3期募集）について）

2. 複数事業者・複数団地への展開

同年7月にはフラットエージェンシーが第2弾の活用事業者として採択され、西京極市営住宅（2戸）・南烏丸市営住宅（3戸）を借り上げてリノベーションを実施したほか、北区の楽只市営住宅（4戸）でも展開した。各住戸はデザイナーとのコラボレーションによる北欧テイストやパリのアパートメント風など、事業者ごとに異なるコンセプトで改修されている。山科区では国土交通省の補助事業にも選定されたアムネッツ株式会社が、山科市営住宅（2棟・3棟）を対象に事業を実施しており、京都市住宅供給公社もシティーコーポ二条駅で同様の取組を進めている。（参考：フラットエージェンシー、フラットエージェンシー（楽只）、アムネッツ株式会社、京すまいの情報ひろば）

3. 向島での段階的な戸数拡大

向島市営住宅第9街区では、試作分を含む最初の改修住戸が満室化したことを受け、2024年度に20戸を追加でリノベーションした。2026年4月の入居開始を予定する第3期募集ではさらに25戸を改修し、あわせて子育て世帯向けの「キッズルーム」も整備することが公表されている。（参考：週刊大阪日日新聞、京都市：向島9街区1棟の空き住戸を活用した若者・子育て向け住宅の活用（第3期募集）について）

4. ソフト面の取組と団地コミュニティの再生

ハード面のリノベーションと並行し、24時間365日の入居者サポートや家具・家電のレンタルサービス、飲食店の割引特典といった生活支援サービスを提供しているほか、いちご狩りや夏祭りといった入居者向けイベント、川島織物セルコンやJ:COMなど地元企業と連携したワークショップ、公園遊具のペイントイベントなどを通じて、既存住民と新規入居者の交流を促す取組を継続している。（参考：株式会社長栄入居者サービスBellevieClub、PR TIMES STORY）

5. 空き住戸活用の対象拡大

京都市は2024年3月から、若者・子育て世帯向け住宅にとどまらず、子ども食堂や障がい者グループホーム、地域交流拠点、エッセンシャルワーカー向け住宅など、より幅広い用途での空き住戸活用を提案募集する制度を新設し、市営住宅ストックの多目的な利活用を模索している。2026年8月には、市営住宅の活用に取り組む事業者・団体が向島・西野山・洛西東竹の里の事例を共有するシンポジウムも開催された。（参考：京都市：市営住宅の空き住戸の更なる利活用に関する提案募集について、京都市：市営住宅の空き住戸の活用等に関するシンポジウム「DANCHI REBORN!!」の開催について）

この事例の特徴

所得制限を設けない公営住宅ストックの転用

公営住宅は入居者の所得に上限を設けるのが原則だが、本事業では市営住宅の空き住戸を民間事業者が借り上げて転貸する形式を取ることで、所得制限のない若者・子育て世帯向け住宅として再構成している。公営住宅の基準では入居できない中堅所得層でも市場家賃より低廉な住宅を選べる点が特徴で、公営住宅と民間賃貸市場の間にある空白を埋める仕組みといえる。（参考：株式会社長栄のプレスリリース）

リノベーション費用とリスクを民間事業者に移転

京都市は住戸を事業者に貸し付けるのみで、改修費用や入居者募集・運営は事業者が担う。市側は財政負担を抑えながら空き住戸を解消でき、事業者側は市営住宅という好立地の物件を長期的に活用できるメリットがあり、双方にとって役割分担が明確な仕組みになっている。

事業者ごとに異なるデザイン・コンセプトによる差別化

単一の仕様で画一的に改修するのではなく、長栄、フラットエージェンシー、アムネッツ、京都市住宅供給公社など複数の民間事業者が団地ごとに参画し、それぞれ独自のデザインコンセプト（北欧テイスト、パリのアパートメント風、料理をしながらでも子どもの様子に目を配れるキッチンレイアウトなど）でリノベーションを行っている。画一的になりがちな公営住宅の改修事業において、入居希望者が住戸ごとの個性を選べる点は行政単独では難しい特徴である。（参考：フラットエージェンシー、京すまいの情報ひろば）

段階的な公募による規模拡大

一度に大規模改修を行うのではなく、向島での小規模な試行から始め、成果を確認しながら半年〜1年単位で活用事業者を追加公募し、対象団地と戸数を段階的に拡大してきた。2023年5月の開始から2026年4月入居予定分まで複数回の公募を重ねる漸進的なアプローチを取っている点も特徴である。（参考：京都市：向島9街区1棟の空き住戸を活用した若者・子育て向け住宅の活用（第3期募集）について）

調査時点の成果

向島市営住宅の早期満室化

向島市営住宅第9街区では、試作分を含む最初の改修住戸について、当初の見込みを超えるペースで入居が埋まったことが確認されている。これを受けて2024年度に20戸の追加リノベーションが実施され、2026年4月入居分としてさらに25戸の整備が進められており、当初の需要見込みを上回るペースで展開が進んでいる。（参考：週刊大阪日日新聞）

市場家賃より抑えた家賃水準での供給

向島市営住宅の改修住戸（2LDK・57.72㎡）の家賃は月額5万8千円（共益費5千円別）に設定され、周辺相場より約1万5千円抑えられている。2023年度時点で市内10社が参画し75戸が改修を経て供給されており、いずれも周辺の民間賃貸相場より1万〜2万円ほど低い家賃水準となっている。（参考：週刊大阪日日新聞、SUUMOジャーナル）

団地コミュニティの再生に向けた活動の広がり

キッズルームの整備や地元企業と連携したワークショップ、季節イベントの開催などを通じて、高齢化が進んでいた既存住民と若い新規入居者との接点をつくる取組が継続的に行われている。行政側も市長が改修後の住戸を視察するなど、事業の意義を対外的に発信している。（参考：PR TIMES STORY）

用途拡大に向けた動きは緒に就いたばかり

一方、2024年3月に始まった子ども食堂やグループホームなど福祉・地域交流用途への空き住戸活用提案募集は、相談16件に対し実際の応募は4件にとどまっており、若者・子育て世帯向け住宅ほどの実績にはまだ至っていない。（参考：SUUMOジャーナル）

他地域への示唆

「所得制限なしの公営住宅転用」という制度設計の再現可能性

本事例が示すのは、公営住宅の空き住戸を必ずしも公営住宅のルールのまま埋めようとせず、民間事業者が借り上げて転貸することで所得制限を外し、市場家賃と公営家賃の中間に位置する住宅を作り出せるという発想である。空き住戸を抱えながら住宅価格の高騰で若年層の流出に悩む自治体であれば、既存の公営住宅ストックを大きな財政負担なしに活用できる可能性があり、特定の個人や団体の力量に依存しない再現性の高いスキームといえる。

改修費用を事業者側に負担させる役割分担

改修費用とその後の運営リスクを借り上げ事業者側に負わせる一方、事業者には好立地の物件を長期的に活用する機会を提供するという役割分担は、財政制約のある自治体が民間資金を呼び込むうえで参考になる。小規模な試行から始め、需要を確認しながら公募を重ねて規模を拡大する進め方も、初期投資リスクを抑えたい自治体にとって取り入れやすい手法である。

市場性のある用途と社会的用途とでは普及ペースが異なる点への留意

一方で、京都市自身の取組が示すように、家賃差益という経済的インセンティブが働く若者・子育て世帯向け住宅は事業者の参入が進んだのに対し、子ども食堂やグループホームなど直接的な収益性のない社会的用途への転用は応募が伸び悩んでいる。空き公営住宅の活用を検討する他地域においても、まず市場性のある用途から着手して実績とノウハウを蓄積したうえで、社会的用途への展開には別途のインセンティブ設計を検討する必要がある可能性がある点は、今後の展開を考えるうえでの示唆となる。